Dengan demikian, pengenaan Pph tersebut bukan para peristiwa hukum dialihkannya tanah dan bangunan dimaksud, melainkan pada saat penghasilan atas pengalihan hak tersebut diperoleh. Secara prinsip hukum, pada dasarnya peralihan hak dan kewajiban atas transaksi pengalihan tanah dan/atau bangunan terjadi sejak tanggal ditandatanganinya akta peralihan haknya, misalnya : akta jual beli atau akta hibah. Jadi pajak penghasilan (Pph) dan Bea Perolehan hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) tersebut harus dibayar sebelum atau pada saat di tanda-tanganinya akta Peralihan Hak dimaksud.
Untuk dapat ditanda-tanganinya akta peralihan hak (misalnya akta jual beli) atas tanah dan bangunan, harus dilakukan secara terang dan tunai. Artinya harga sudah lunas dibayarkan, dan tidak ada perhitungan apapun lagi, serta untuk tanah yang dialihkan sudah tidak ada proses apapun yang menyebabkan asli sertifikat belum bisa langsung di proses baliknamanya.
PPJB atau akta PJB tersebut secara awam sering disebut “Pra Jual Beli”. Artinya belum ada pelaksanaan jual beli atau pengalihan haknya secara formal; yang ada barulah “hak preference”. PPJB atau akta PJB tersebut dalam praktik biasa digunakan dalam hal pembeli/penerima hak belum dalam melunasi kewajiban pembayaran/ganti ruginya, atau jika tanah masih sedang dalam proses pemecahan, penggabungan, pemisahan/pertelaan, pensertifikatan dan lain sebagainya, sehingga masih belum dapat dibuatkan akta jual belinya. Karena calon pembeli secara hukum baru memiliki “hak preference” untuk membeli. Sehingga kedudukannya masih “calon pembeli” dan belum menjadi pembeli atau pemilik. Calon pembeli baru berubah menjadi pemilik pada saat dilaksanakannya penanda-tanganan akta jual beli atau peralihan hak lainnya.
Penurunan Tarif Pph Tak Hanya untuk Pengembang
Rumour yang beredar di masyarakat saat ini, PP No. 34/2016 tersebut hanya berlaku untuk pengembang yang melaksanakan transaksi jual beli. Padahal bukan demikian, karena secara tegas dinyatakan dalam pasal 1 PP No.34/2016 dan penjelasannya di tegaskan bahwa:
“Untuk penghasilan yang diterima oleh orang pribadi maupun badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, serta penghasilan yang timbul dari perjanjian pengikatan jual beli beserta perubahannya, baik dalam kegiatan usahanya maupun di luar usahanya, wajib dibayar atau dipungut pajak Penghasilannya pada saat terjadinya transaksi dan pengenaan Pajak Penghasilan tersebut bersifat final.”
Jadi dapat disimpulkan bahwa tarif baru ini berlaku tidak hanya untuk pengembang yang menjalankan kegiatan usaha jual beli property, melainkan juga untuk perorangan siapapun juga yang melakukan jual beli.
Akta perubahan terhadap PPJB atau Akta PJB juga dikenakan pajak penghasilan
Dalam PP No 34/2016 tersebut diatur bahwa pengenaan pajak atas penghasilan dari transaksi pengalihan hak tersebut tidak hanya terhadap PPJB atau akta PJB yang pertama kali ditanda-tangani, melainkan termasuk juga pada perubahan-perubahannya. Jadi begini, misalnya: