Untuk itu, seluruh kewajiban yang tertulis dalam Perjanjian Kredit masih berlaku terhadap Bank dan debitor (termasuk cicilan KPR). Namun kini yang menjadi pertanyaan adalah apakah gagal melakukan kewajiban tersebut (wanprestasi) dibenarkan oleh hukum atas dasar kepailitan developer?
Menurut Pasal 1243 KUH Perdata, penggantian biaya, rugi, dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.
Karena itu, kelalaian memenuhi kewajiban sebuah perikatan harus disertai dengan penggantian biaya, rugi dan bunga. Namun menurut Pasal 1244 – 1245 KUH Perdata:
Jika ada alasan untuk itu, si berutang harus dihukum mengganti biaya, rugi, dan bunga apabila ia tidak dapat membuktikan bahwa hal tidak atau tidak pada waktu yang tepat dilaksanakannya perikatan itu disebabkan karena suatu hal yang tak terduga, pun tak dapat dipertanggungjawabkan padanya, kesemuanya itu pun jika itikad buruk tidaklah ada pada pihaknya.
Tidaklah biaya, rugi, dan bunga harus digantinya apabila lantaran keadaan memaksa atau lantaran suatu kejadian tak disengaja si berutang berhalangan memberikan atau berbuat sesuatu yang diwajibkan, atau lantaran hal-hal yang sama telah melakukan perbuatan terlarang.
Menurut Esther, Wanprestasi yang disebabkan oleh keadaan memaksa tidak akan mewajibkan debitor mengganti biaya, rugi, dan bunga. Lalu apakah kepailitan developer termasuk dalam keadaan memaksa?
Mengutip Prof. Dr. Mariam Darus Badrulzaman dalam bukunya hukum perikatan dalam KUH Perdata: Yurisprudensi, Doktrin, serta Penjelasan Buku Ketiga, ada tiga elemen yang harus dipenuhi untuk keadaan memaksa: tidak memenuhi prestasi, ada sebab yang terletak di luar kesalahan debitor; dan faktor penyebab itu tidak diduga sebelumnya dan tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitor.
Esther menilai kepailitan developer memenuhi seluruh unsur tersebut dan termasuk dalam kategori keadaan memaksa yang dapat mengecualikan debitor (pembeli) dari keharusan membayar biaya, rugi, dan bunga, jika debitor tidak meneruskan cicilan KPR. Dalam hal ini, risiko keadaan memaksa tersebut akan ditanggung oleh pihak developer melalui jaminan yang sebelumnya ditahan oleh pihak Bank dalam perjanjian kerjasama antara Bank dan developer.
“Justru, Anda dapat menuntut ganti rugi kepada developer sebagai Kreditor Konkuren,” tutup Esther.