Apakah BPN mempunyai wewenang untuk tidak memperpanjang atau memperbarui Hak Guna Bangunan (HGB), walaupun HGB yang ada telah sesuai dengan tata ruang? Dalam hal apa BPN tidak akan memperpanjang atau memperbarui HGB?
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
Pada dasarnya, Kantor Pertanahan sebagai pelaksana tugas Badan Pertanahan Nasional di kabupaten/kota dapat menolak perpanjangan Hak Guna Bangunan (“HGB”) atas sejumlah alasan, seperti tanahnya tidak lagi dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut, serta syarat-syarat pemberian HGB tidak lagi dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
Kantor Pertanahan juga sangat mungkin menolak perpanjangan HGB jika diajukan kurang dari dua tahun sebelum habisnya masa berlaku HGB.
Penjelasan selengkapnya dapat Anda klik ulasan di bawah ini.
ULASAN LENGKAP
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Hak Guna Bangunan
Pertama-tama, kami asumsikan Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) yang Anda maksud merupakan Kantor Pertanahan, yang bertugas menyelenggarakan tugas dan fungsi BPN di kabupaten/kota.[1]
hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA.
Hak-hak atas tanah di atas dibuktikan dengan penerbitan sertifikat hak atas tanah oleh Kantor Pertanahan. Pemberian surat-surat tanda bukti hak berlaku sebagai alat bukti yang kuat.[2]
Terkait HGB, Pasal 35 UUPA mengatur bahwa:
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Hak Guna Bangunan atas tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22, atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat:
tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19.
Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
Menurut Penjelasan Pasal 26 ayat (1) PP 40/1996, ketentuan ini diadakan untuk menjamin kelangsungan penguasaan tanah dengan HGB yang pada umumnya dipergunakan untuk tempat tinggal yang merupakan kebutuhan pokok masyarakat. Perpanjangan dan pembaruan HGB diberikan atas permohonan pemegang hak.
Untuk itu dalam pemberian perpanjangan dan pembaruan hak tersebut harus terlebih dahulu dilakukan penilaian apakah pemegang HGB tersebut masih menggunakan tanahnya sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan dalam keputusan pemberian HGB yang pertama kali, serta tidak bertentangan dengan Rencana Umum Tata Ruang yang berlaku.
HGB nantinya dapat diperbarui dengan syarat mengajukan permohonan tertulis kepada Kantor Pertanahan dengan syarat yang sama dengan perpanjangan HGB. Perpanjangan atau pembaruan HGB dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.[3]
Dengan demikian, menurut hemat kami, apabila Anda tidak dapat memenuhi syarat dalam Pasal 26 PP 40/1996, mungkin saja perpanjangan HGB Anda akan ditolak.
Di sisi lain, Kantor Pertanahan juga mungkin menolak permohonan Anda jika permohonan tersebut tidak sesuai dengan jangka waktu permohonan perpanjangan HGB. Pasal 27 ayat (1) PP 40/1996 menyatakan bahwa:
Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan atau pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhir jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya.
Jika dikaitkan dengan keterangan Anda bahwa tanah tersebut masih digunakan sesuai peruntukan dan tata ruang, dan Anda masih memenuhi syarat lainnya, Kantor Pertanahan seharusnya memperpanjang HGB Anda.
Apabila alasan-alasan perpanjangan HGB dalam PP 40/1996 dapat Anda penuhi dan Kantor Pertanahan menolak memperpanjang HGB tersebut, Anda dapat menggugat Kantor Pertanahan kepada Pengadilan Tata Usaha Negara di tempat kedudukan hukum Kantor Pertanahan tersebut.
berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan, atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:
tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32 PP 40/1996; atau
tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian HGB antara pemegang HGB dan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan; atau
putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
ketentuan Pasal 20 ayat (2) PP 40/1996,di mana HGB hapus demi hukum karena pemegang HGB tidak melepaskan atau mengalihkan haknya dalam jangka waktu satu tahun, saat dirinya tidak lagi memenuhi syarat.
Apabila HGB atas tanah negara hapus dan tidak diperpanjang atau tidak diperbarui, maka bekas pemegang HGB wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya dan menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya HGB.[5]