Sejauh ini, saya hanya mengetahui bahwa sebuah bangunan gedung hanya dapat diruntuhkan apabila tidak layak fungsi (tidak memiliki atau memperpanjang sertifikat laik fungsi) atau tidak memiliki IMB. Apakah selain hal tersebut, sebuah bangunan gedung dalam hal ini apartemen dapat diruntuhkan dan harus dibangun baru setelah jangka waktu tertentu misalnya 50 tahun?
Daftar Isi
INTISARI JAWABAN
ULASAN LENGKAP
Intisari:
Apartemen memang dapat dirobohkan jika memang sudah tidak dapat diperbaiki. Sedangkan jika masih dapat diperbaiki, maka dapat dilakukan peningkatan kualitas yang tahapannya adalah melakukan pembongkaran, penataan, dan pembangunan.
Mengenai jangka waktu, tidak ada jangka waktu tertentu, ini bergantung pada bagaimana kondisi apartemen itu sendiri. Jika memang sudah selayaknya diperbaiki, maka akan ada prakarsa, baik dari pemilik satuan rumah susun atau pemerintah (bergantung pada jenis rumah susunnya).
Ulasan:
Apartemen atau yang dalam peraturan perundang-undangan dikenal dengan istilah “rumah susun”, memang tergolong sebagai sebuah bangunan gedung. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”) memberikan definisi mengenai rumah susun sebagai berikut:
“Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.”
Oleh karena itu, sebagai bangunan gedung, tentu pengaturan mengenai apartemen/rumah susun, selain mengacu pada UU Rumah Susun, juga mengacu pada peraturan mengenai bangunan gedung. Rumah susun merupakan salah satu fungsi bangunan gedung, yaitu fungsi hunian. [1]
Peraturan Mengenai Merobohkan Gedung Secara Umum
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
Kemudian mengenai peruntuhan/perobohan bangunan gedung, perlu diketahui bahwa ini merupakan bagian dari pembongkaran. Pembongkaran adalah kegiatan membongkar atau merobohkan seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya.[2]
Bangunan gedung yang tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki lagi berarti akan membahayakan keselamatan pemilik dan/atau pengguna apabila bangunan gedung tersebut terus digunakan.
Dalam hal bangunan gedung dinyatakan tidak laik fungsi tetapi masih dapat diperbaiki, pemilik dan/atau pengguna diberikan kesempatan untuk memperbaikinya sampai dengan dinyatakan laik fungsi.
b.Dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan gedung dan/atau lingkungannya.
c.Tidak memiliki izin mendirikan bangunan.
Sebelum sebuah bangunan gedung ditetapkan dapat dibongkar, dilakukan terlebih dahulu pengkajian teknis.[4] Pengkajian teknis bangunan gedung dilakukan oleh pengkaji teknis dan pengadaannya menjadi kewajiban pemilik bangunan gedung.[5]
Jika bangunan gedung tidak laik fungsi akan tetapi masih dapat diperbaiki, maka menjadi kewajiban dari pemilik dan pengguna bangunan gedung untuk memperbaiki bangunan gedung yang telah ditetapkan tidak laik fungsi.[6]Perbaikan dilakukan terhadap seluruh, bagian, komponen, atau bahan bangunan gedung yang dinyatakan tidak laik fungsi dari hasil pemeriksaan yang dilakukan oleh pengkaji teknis, sampai dengan dinyatakan telah laik fungsi.
Ini berarti memang jika bangunan gedung apartemen tersebut sudah tidak layak lagi dan tidak dapat diperbaiki setelah beberapa puluh tahun berdiri, maka ada kemungkinan gedung apartemen tersebut dirobohkan.
Peraturan Mengenai Peningkatan Kualitas Apartemen
Terkait perbaikan bangunan gedung, dalam hal gedung tersebut adalah apartemen, dapat dilihat ketentuan lebih lanjut dalam UU Rumah Susun. Perbaikan gedung apartemen menjadi kewajiban dari pemilik satuan rumah susun sebagaimana diatur dalam Pasal 61 UU Rumah Susun:
(1) Peningkatan kualitas wajib dilakukan oleh pemilik sarusun terhadap rumah susun yang:
a.tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki; dan/atau
b.dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan rumah susun dan/atau lingkungan rumah susun.
(2) Peningkatan kualitas rumah susun selain sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan atas prakarsa pemilik sarusun.
Prakarsa peningkatan kualitas rumah susun dilakukan oleh:[7]
a.Pemilik sarusun untuk rumah susun umum milik dan rumah susun komersial melalui PPPSRS;
b.Pemerintah, pemerintah daerah, atau pemilik untuk rumah susun umum sewa dan rumah susun khusus; atau
c.Pemerintah atau pemerintah daerah untuk rumah susun negara.
Prakarsa peningkatan kualitas rumah susun yang berasal dari pemilik harus disetujui paling sedikit 60% (enam puluh persen) anggota perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (“PPPSRS”).[8]
Penetapan peningkatan kualitas rumah susun merupakan kewenangan pemerintah daerah.[9]
Peningkatan kualitas ini dilakukan dengan pembangunan kembali rumah susun.[10] Pembangunan kembali rumah susun tersebut dilakukan melalui pembongkaran, penataan, dan pembangunan.[11]
Peningkatan kualitas dilakukan dengan tetap melindungi hak kepemilikan, termasuk kepentingan pemilik atau penghuni dengan memperhatikan faktor sosial, budaya, dan ekonomi yang berkeadilan.[12]
Mengenai bagaimana dengan nasib penghuni lama? Pemilik lama diprioritaskan untuk mendapatkan satuan rumah susun yang sudah ditingkatkan kualitasnya.[13]
Pasal 66 UU Rumah Susun:
Pemrakarsa peningkatan kualitas rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 65 ayat (1) wajib:
a.memberitahukan rencana peningkatan kualitas rumah susun kepada penghuni sekurang-kurangnya 1 (satu) tahun sebelum pelaksanaan rencana tersebut;
b.memberikan kesempatan kepada pemilik untuk menyampaikan masukan terhadap rencana peningkatan kualitas; dan
c.memprioritaskan pemilik lama untuk mendapatkan satuan rumah susun yang sudah ditingkatkan kualitasnya.
Bagaimana dengan hunian untuk pemilik lama selama pelaksanaan peningkatan kualitas? Hal ini menjadi tanggung jawab pelaku pembangunan.
Pasal 68 ayat (1) UU Rumah Susun:
Pelaku pembangunan bertanggung jawab terhadap pelaksanaan peningkatan kualitas, penyediaan tempat hunian sementara yang layak dengan memperhatikan faktor jarak, sarana, prasarana, dan utilitas umum, termasuk pendanaan.
Sedangkan jika peningkatan kualitas rumah susun telah selesai, PPPSRS yang bertanggung jawab terhadap penghunian kembali pemilik lama.[14] Dalam hal penghunian kembali pemilik lama, pemilik tidak dikenai bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.[15]
Menjawab pertanyaan Anda, apartemen memang dapat dirobohkan jika memang sudah tidak dapat diperbaiki. Sedangkan jika masih dapat diperbaiki, maka dapat dilakukan peningkatan kualitas yang tahapannya adalah melakukan pembongkaran, penataan, dan pembangunan.
Mengenai jangka waktu, tidak ada jangka waktu tertentu, ini bergantung pada bagaimana kondisi apartemen itu sendiri. Jika memang sudah selayaknya diperbaiki, maka akan ada prakarsa, baik dari pemilik satuan rumah susun atau pemerintah (bergantung pada jenis rumah susunnya).
Sanksi Bagi Penyelenggara yang Tidak Melakukan Peningkatan Kualitas Apartemen
Jika penyelenggara rumah susun tidak melakukan ketentuan mengenai peningkatan kualitas apartemen, maka dapat dikenai sanksi administratif.[16] Sanksi administratif dapat berupa:[17]
a.peringatan tertulis;
b.pembatasan kegiatan pembangunan dan/atau kegiatan usaha;
c.penghentian sementara pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan;
d.penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan rumah susun;
e.pengenaan denda administratif;
f.pencabutan IMB;
g.pencabutan sertifikat laik fungsi;
h.pencabutan SHM sarusun atau SKBG sarusun;
i.perintah pembongkaran bangunan rumah susun; atau