Saya menyewakan sebuah rumah kepada seseorang. Sebelumnya pembayaran selalu dilunasi tepat waktu. Namun selang beberapa bulan terakhir, penyewa tidak kunjung membayar hingga hari ini dan saya berhak menyewakan rumah itu ke orang lain saja. Apakah penyewa bisa dikenakan sanksi pidana?
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
Apakah orang yang telat bayar sewa rumah bisa dihukum? Bisa. Dalam sewa menyewa, salah satu kewajiban utama penyewa adalah membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan. Bila penyewa tidak kunjung membayar uang sewa, Anda dapat melakukan upaya hukum, baik secara perdata maupun pidana.
Gugatan wanprestasi kepada penyewa dilakukan setelah Anda memberikan somasi pada si penyewa sebagai peringatan atas kelalaian untuk memenuhi kewajibannya membayar uang sewa. Selain itu, penyewa juga dapat dikenai sanksi pidana atas tindak pidana mengganggu yang berhak dalam menggunakan haknya atas suatu bidang tanah. Apa ancaman pidananya?
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.
Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Jerat Hukum Jika Menunggak Bayar Sewa Rumah yang pertama kali dipublikasikan pada 6 Maret 2020.
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalanselengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.
Kewajiban Penyewa
Dalam Pasal 1548 KUH Perdatasewa menyewa merupakan suatu persetujuan di mana suatu pihak mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran harga yang disanggupi.
Penyewa harus menepati 2 kewajiban utama, yaitu:[1]
memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;
membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan.
Wanprestasi Akibat Telat Bayar Sewa Rumah
Atas kasus telat bayar sewa rumah sebagaimana diterangkan, Anda dapat menuntut pembayaran sewa disertai bunga kepada penyewa atas wanprestasi yang diatur dalam Pasal 1243 KUH Perdata yang berbunyi:
Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.
Jika penyewa tetap lalai, maka Anda dapat mengajukan gugatan atas wanprestasi ke pengadilan.
Untuk dapat dikatakan wanprestasi, Anda harus lebih dahulu memberikan pernyataan lalai, seperti somasi, pada si penyewa sebagai peringatan atas kelalaian untuk memenuhi kewajibannya membayar uang sewa.
Pemberian pernyataan lalai tersebut berdasarkan Pasal 1238 KUH Perdata yang menegaskan bahwa debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah atau dengan akta sejenis itu atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.
Tindak Pidana Penggunaan Tanah Tanpa Izin
Selain dapat digugat atas wanprestasi, penyewa dapat dikenai sanksi pidana dalam Perppu 51/1960. Hal ini dikarenakan rumah yang Anda sewakan tentu berdiri di atas tanah yang kami asumsikan juga merupakan hak milik Anda.
Maka, barangsiapa mengganggu yang berhak atau kuasanya yang sah di dalam menggunakan haknya atas suatu bidang tanah dapat dipidana kurungan maksimal 3 bulan dan/atau denda maksimal Rp5 ribu.[2]
Di sisi lain, pada artikel Penyelesaian Kasus Sewa Menyewa Rumahdiuraikan bahwa penyewa yang tidak beritikad baik dengan tidak membayar uang sewa dan tidak meninggalkan rumah yang disewa dapat dituntut secara pidana atas dasar penggelapan.
Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak Rp900 ribu.
Kemudian, dalam KUHP baru atau UU 1/2023, penggelapan diatur dalam Pasal 486 jo. Pasal 79 ayat (1) huruf d UU 1/2023 yang menerangkan bahwa:
Setiap Orang yang secara melawan hukum memiliki suatu Barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, yang ada dalam kekuasaannya bukan karena Tindak Pidana, dipidana karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV, yaitu Rp200 juta.
R. Soesilo, dalam bukunya Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal, mencontohkan kejadian penggelapan misalnya, A menemukan uang di jalan, lalu diambilnya (hal. 258).
Jika A pada waktu mengambil terpikir akan menyerahkan ke kantor polisi, namun ketika belum sampai di kantor polisi, kemudian timbul maksud untuk memiliki uang itu dan dibelanjakan, maka itu dianggap penggelapan (hal. 258).
Kemudian perlu Anda ketahui, dalam hal Anda mengajukan tuntutan pidana lebih dulu, penyewa tetap dapat digugat secara perdata. Justru setelah adanya putusan pidana yang berkekuatan hukum tetap yang memutus bersalah si penyewa, maka dasar untuk menuntut ganti rugi secara perdata menjadi lebih kuat. Akan tetapi, baik upaya perdata maupun pidana, keduanya menjadi keputusan Anda untuk menentukan mana yang lebih diprioritaskan.
Demikian jawaban dari kami terkait menunggak sewa rumah sebagaimana ditanyakan, semoga bermanfaat.
DASAR HUKUM
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 51 Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atau Kuasanya
Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2012 tentang Penyesuaian Batasan Tindak Pidana Ringan dan Jumlah Denda dalam KUHP
REFERENSI
R. Soesilo. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal. Bogor: Politeia, 1991.
