Luas Tanah Faktual Tak Sesuai Surat Ukur? Lakukan Ini

PERTANYAAN

Saya membeli perumahan dengan kredit. Yang jadi masalah ternyata ukuran tanah yang dibeli dengan perjanjian, surat pengukuran, dan kondisi lapangan adalah berbeda. Hal tersebut sudah ditanyakan kepada developer, tetapi developer tidak tanggung jawab. Bagaimana solusi terbaiknya?

INTISARI JAWABAN

Jika terdapat perbedaan antara luas tanah secara faktual dengan luas tanah dalam surat ukur dan perjanjian jual beli tanah, terdapat beberapa upaya yang dapat Anda tempuh:

1. memohonkan pengukuran ulang ke kantor pertanahan;
2. melakukan musyawarah dengan pihak developer tanah;
3. mengajukan gugatan wanprestasi perjanjian jual beli tanah;
4. mengajukan gugatan melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen atau badan peradilan.

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Solusi Jika Luas Tanah Faktual Tak Sesuai Surat Ukur yang dibuat oleh Jennyke Setiono, S.H., LL.M. dan dipublikasikan pertama kali pada 01 Agustus 2012.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Pemeliharaan Data Fisik dan Yuridis Tanah sebagai Tanggung Jawab Pemerintah

Pada dasarnya, sering terjadi perbedaan antara luas tanah faktual dengan luas tanah yang tercantum dalam surat ukur. Berdasarkan praktik kami, hal ini disebabkan oleh adanya kesalahan pada survey yang diakibatkan oleh ketidakakuratan alat survey maupun human error yang dilakukan oleh surveyor pada saat melakukan pengukuran. Selain itu, perbedaan luas tanah faktual dengan luas tanah dalam surat ukur juga bisa disebabkan karena adanya penyerobotan lahan yang dilakukan oleh oknum-oknum yang tidak bertanggung jawab, adanya perubahan geografis, atau perubahan alam yang mengakibatkan erosi maupun perluasan aliran air (sungai) sehingga mempengaruhi luasan objek tanah.

Untuk menjawab pertanyaan Anda, perlu diketahui apa yang dimaksud dengan surat ukur, yaitu dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian, sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 17 PP 24/1997.

Kemudian, menurut Pasal 1 ayat 9 PP 18/2021, pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah, ruang atas tanah, ruang bawah tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah, ruang atas tanah, ruang bawah tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Adapun yang dimaksud dengan data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya.[1] Sedangkan data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.[2]

Berdasarkan ketentuan tersebut, yang dimaksud pemerintah adalah Kepala Kantor Pertanahan adalah pihak yang bertanggung jawab melakukan pemeliharaan data fisik dan data yuridis tanah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur.

Hal ini didukung dengan Pasal 41 Permen ATR/BPN 16/2021, yang mengatur tentang pendaftaran tanah, sebagai berikut:

1. Pemeliharaan peta pendaftaran, Gambar Ukur dan data ukur terkait merupakan tanggung jawab Kepala Kantor Pertanahan.
2. Dalam hal terdapat peta pendaftaran, Gambar Ukur, dan data ukur terkait yang rusak atau hilang, Kepala Kantor Pertanahan diwajibkan memperbaiki atau mengembalikan data informasi tersebut.
3. Dalam hal pengukuran untuk pembuatan peta pendaftaran dan Gambar Ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut.
4. Dalam hal pembuatan peta pendaftaran yang dilaksanakan dengan menggunakan metode fotogrametrik, terdapat kekeliruan yaitu bidang tanah yang dipetakan tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya di lapangan maka berdasarkan pengukuran di lapangan Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki peta pendaftaran tersebut.
5. Dalam hal suatu bidang tanah yang diukur ulang sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) sudah diterbitkan Sertipikat, selain dilakukan perubahan pada Gambar Ukur dan peta pendaftaran juga dilakukan perubahan pada surat ukurnya.
6. Perbaikan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) dibuatkan Berita Acara.

Penyelesaian Hukum

Sehubungan dengan pertanyaan Anda, maka kami berasumsi bahwa yang Anda maksud sebagai perbedaan luas tersebut adalah perbedaan luas tanah berdasarkan sertifikat, surat ukur, dan perjanjian jual beli dengan luas fisik tanah secara faktual. Dengan demikian, Anda dapat terlebih dahulu memeriksa buku tanah yang tersimpan di kantor pertanahan setempat, yang memuat data fisik dan data yuridis atas tanah.

Jika di dalam buku tanah tersebut Anda menemukan bahwa luas tanah sebagaimana yang tercantum dalam buku tanah tidak sesuai dengan luas tanah yang disebutkan dalam surat ukur, maka Anda dapat meminta untuk dilakukannya pengukuran ulang kepada kantor pertanahan, sehingga Anda dapat mengetahui batas-batas yang Anda miliki berdasarkan sertifikat hak atas tanah.

Dikutip dari laman Pengukuran Untuk Mengetahui Luas oleh Kementerian ATR/BPN, berikut adalah persyaratan yang dibutuhkan untuk mengukur luas tanah:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup;
2. Surat kuasa apabila dikuasakan;
3. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum.

Untuk memudahkan layanan pertanahan, Kementerian ATR/BPN telah menyediakan formulir permohonan yang dapat Anda isi secara digital melalui Unduh Formulir Permohonan Survei, Pengukuran dan Pemetaan.

Selain itu, apabila telah dilakukan pengukuran ulang terhadap objek tanah dan telah terbukti benar bahwa luas tanah berbeda dengan surat ukur, maka Anda dapat menghadap developer sebagai pihak yang telah menjual perumahan dengan membawa berita acara hasil pengukuran ulang tanah, sebagai bukti adanya perbedaan antara luas tanah secara faktual dengan surat ukur dan perjanjian jual beli tanah. Dengan adanya perbedaan tersebut, Anda dapat menempuh penyelesaian hukum sebagai berikut:

1. Mengajukan Gugatan Wanprestasi

Sebaiknya, pertama-tama Anda melakukan musyawarah dengan pihak developer mengenai solusi atas adanya perbedaan luas tanah. Apabila developer tetap tidak mau bertanggungjawab maupun memberikan jalan keluar atas adanya perbedaan luas tanah tersebut, maka Anda dapat mengajukan gugatan wanprestasi terhadap perjanjian jual beli perumahan yang sebelumnya telah disepakati oleh para pihak, dengan alasan adanya ketidaksesuaian atau perbedaan antara luas tanah yang diperjanjikan dengan luas tanah faktual. Gugatan wanprestasi ini dapat diajukan agar Anda mendapatkan kepastian hukum terkait perbedaan luas objek tanah tersebut.

Baca juga: Perbedaan Wanprestasi dan Perbuatan Melawan Hukum

Adapun unsur-unsur wanprestasi adalah: [3]

1. tidak melakukan apa yang disanggupi atau tidak melakukan apa yang dijanjikan;
2. melakukan apa yang dijanjikan tetapi tidak sebagaimana yang dijanjikan;
3. melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat;
4. melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.

Penjelasan selengkapnya mengenai wanprestasi dapat Anda baca dalam artikel Bunyi Pasal 1243 KUH Perdata tentang Wanprestasi.

2. Mengajukan Gugatan melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen

Menurut hemat kami, developer sebagai pelaku usaha telah melanggar ketentuan Pasal 8 ayat 1 huruf (c) dan (f) UU Perlindungan Konsumen, yaitu pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang:

(a) ...

(b) ...

(c) tidak sesuai dengan ukuran, takaran, timbangan dan jumlah dalam hitungan menurut ukuran yang sebenarnya;

(f) tidak sesuai dengan janji dinyatakan dalam label, etiket keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut;

Pasal 19 ayat 1 UU Perlindungan Konsumen juga mengatur bahwa pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan. Ganti rugi dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau jasa yang sejenis atau setara nilainya, atau perawatan kesehatan dan/atau pemberian santunan yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.[4]

Menurut hemat kami, developer telah melakukan pelanggaran, sehingga Anda berhak untuk dapat ganti kerugian yang dialami atas perbedaan luas tanah faktual dengan yang diperjanjikan dan diiklankan oleh developer. Oleh karena itu, apabila developer menolak, tidak memberi tanggapan, dan/atau tidak memenuhi ganti rugi atas tuntutan Anda, maka terbuka peluang bagi Anda untuk menggugat developer melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen atau mengajukan ke badan peradilan di tempat kedudukan konsumen.[5]

Developer yang tidak memberikan ganti rugi kepada Anda juga berpotensi dikenakan sanksi administratif berupa penetapan ganti rugi paling banyak Rp200 juta.[6] Tidak hanya itu, developer yang melanggar Pasal 8 ayat (1) huruf c dan f UU Perlindungan Konsumen juga dapat dijerat pidana penjara maksimal 5 tahun atau pidana denda maksimal Rp2 miliar.[7]

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

DASAR HUKUM

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang

Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang

Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

REFERENSI

1. Subekti. Hukum Perjanjian. Jakarta: PT. Intermassa, 2002;
2. Pengukuran Untuk Mengetahui Luas, yang diakses pada 08 Agustus 2024, pukul 13.21 WIB;
3. Unduh Formulir Permohonan Survei, Pengukuran dan Pemetaan, yang diakses pada 08 Agustus 2024, pukul 14.11 WIB.

---

[1] Pasal 1 angka 6 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”)

[2] Pasal 1 angka 7 PP 24/1997

[3] Subekti. Hukum Perjanjian. Jakarta : PT. Intermassa, 2002,  hal. 32

[4] Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU Perlindungan Konsumen”)

[5] Pasal 23 UU Perlindungan Konsumen

[6] Pasal 60 ayat (1) dan (2) UU Perlindungan Konsumen

[7] Pasal 62 ayat (1) UU Perlindungan Konsumen