Bagaimana cara pengurusan pembelian tanah girik (tanpa sertifikat hak milik) sesuai peraturan?
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
Girik bukanlah tanda bukti atas tanah, tetapi bukti bahwa pemilik girik menguasai tanah milik adat dan sebagai pembayar pajak atas bidang tanah tersebut beserta dengan bangunan yang ada di atasnya jika ada. Sehingga, pada prinsipnya girik tidak dapat dipersamakan dengan sertifikat hak atas tanah seperti yang ada sekarang.
Dapat dikatakan bahwa girik pasca diundangkannya UU PA dan PP 10/1961 adalah sebagai alat bukti tertulis untuk pendaftaran hak-hak lama atas tanah.
Lantas, bagaimana cara dan kiat-kiat untuk membeli tanah girik yang aman?
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.
Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Jual Beli Tanah Girik yang dibuat oleh Adi Febrianto Sudrajat, S.H., dan pertama kali dipublikasikan pada 5 Mei 2011.
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalanselengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung denganKonsultan Mitra Justika.
Apa itu Tanah Girik?
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
Sebelum membahas lebih lanjut terkait dengan pengurusan pembelian tanah girik tanpa sertifikat hak milik sesuai peraturan, kami akan menjelaskan terlebih dahulu apa itu tanah girik.
Disarikan dari artikel Justika.com berjudul Tata Cara Jual Beli Tanah Girik dengan Mudah, tanah girik adalah jenis tanah yang belum mempunyai sertifikat secara autentik, dimana tanah tersebut masih belum terdaftar pada kantor pertanahan negara.
Girik bukanlah tanda bukti atas tanah, tetapi bukti bahwa pemilik girik menguasai tanah milik adat dan sebagai pembayar pajak atas bidang tanah tersebut beserta dengan bangunan yang ada di atasnya jika ada. Sehingga, pada prinsipnya girik tidak dapat dipersamakan dengan sertifikat hak atas tanah seperti yang ada sekarang.
Di dalam Pasal 24 ayat (1) PP 24/1997 dan penjelasannya, diatur bahwa untuk keperluan pendaftaran hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut, antara lain bukti-bukti tertulis salah satunya berupa girik.
Lebih lanjut, Pasal 60 ayat (2) huruf f Permen ATR/Kepala BPN 3/1997 menjelaskan bahwa alat bukti tertulis untuk pendaftaran hak-hak lama sebagaimana dimaksud Pasal 24 ayat (1) PP 24/1997 dinyatakan lengkap apabila dapat ditunjukkan kepada Panitia Ajudikasi dokumen-dokumen, antara lain petuk pajak bumi/landrente, girik, pipil, kekitir, dan Verbonding Indonesia sebelum berlakunya PP 10/1961.
Sebelum lahirnya UU PA, girik dan alat bukti tertulis lain atas tanah bekas adat merupakan tanda pembuktian hak milik tanah. Akan tetapi, setelah UU PA dan PP 10/1961 yang telah dicabut dengan PP 24/1997 diundangkan dan diberlakukan, sertifikat hak atas tanahlah yang merupakan satu-satunya bukti kepemilikan hak atas tanah.
Dengan demikian, dapat dikatakan bahwa girik pasca diundangkannya UU PA dan PP 10/1961 adalah sebagai alat bukti tertulis untuk pendaftaran hak-hak lama atas tanah.
Perlu kami tekankan bahwa menurut Pasal 96 ayat (1) PP 18/2021jo.Pasal 76A Permen ATR/Kepala BPN 16/2021alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki perseorangan salah satunya berupa girik dinyatakan tidak berlaku setelah 5 tahun sejak PP 18/2021 berlaku. Adapun, PP 18/2021 berlaku pada tanggal 2 Februari 2021.
Artinya, tanah girik wajib dilakukan pendaftaran paling lama 5 tahun sejak tanggal 2 Februari 2021, yaitu tanggal 2 Februari 2026. Apabila jangka waktu tersebut berakhir, maka girik dinyatakan tidak berlaku serta tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian hak atas tanah dan hanya dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah.
Dengan demikian, untuk dapat dijadikan sebagai bukti kepemilikan atas tanah, maka tanah girik sebaiknya segera didaftarkan sebelum tanggal 2 Februari 2026 atau 5 tahun sejak tanggal diundangkannya PP 18/2021. Dengan pendaftaran hak atas tanah, tanah girik akan diberikan surat tanda bukti hak berupa sertifikat. Sertifikat merupakan tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik maupun yuridis yang termuat di dalamnya sepanjang data tersebut sesuai dengan data yang termuat dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Hal-hal yang Harus Diperhatikan Jika Akan Beli Tanah Girik
Apabila Anda ingin membeli tanah girik, Anda perlu memperhatikan beberapa kekurangan tanah girik sebagai berikut:
Kedudukannya lemah di mata hukum
Girik hanya sebagai alat bukti permulaan untuk memperoleh hak atas tanah dalam melakukan pendaftaran tanah. Selain itu, girik sebenarnya hanya dasar untuk melakukan penarikan terhadap Pajak Bumi dan Bangunan dengan tujuan untuk mengetahui apabila ada seseorang telah menempati tanah tersebut.
Di samping itu, pencatatan dalam Leter C terkadang tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya di lapangan yang berpotensi akan menimbulkan sengketa maupun penyesalan dari pembeli di kemudian hari.
Hal tersebut juga sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1 angka 20 PP 24/1997jo. Pasal 19 ayat (2) huruf c UU PA yang menyatakan bahwa surat tanda bukti hak sebagai alat bukti terkuat adalah sebuah sertifikat. Artinya, girik tidak dapat dipersamakan dengan sertifikat hak atas tanah seperti yang ada sekarang.
Terkait dengan hal tersebut, terdapat setidaknya dua yurisprudensi Mahkamah Agung yang tidak mengakui girik sebagai bukti kepemilikan tanah. Pertama, Putusan MA No. 34 K/Sip/1960tanggal 10 Februari 1960, yang menyatakan bahwa Surat Petuk Pajak Bumi bukan merupakan bukti mutlak kepemilikan tanah, namun hanya merupakan bukti pembayaran pajak.
Kedua, Putusan MA No. 294/PK/Pdt/2016(hal. 60), tanggal 26 Juli 2016 yang menyatakan bahwa surat girik bukan merupakan bukti kepemilikan, namun hanya merupakan tanda siapa yang harus membayar pajak tanah yang bersangkutan, dengan pertimbangan sebagai berikut:
Bahwa Girik Nomor 175 yang diajukan oleh Penggugat bukan merupakan bukti kepemilikan akan tetapi hanya merupakan tanda siapa yang harus membayar pajak tanah yang bersangkutan.
Perlu konversi terhadap hak atas tanah yang berasal dari hak-hak lama untuk keperluan pendaftaran hak. Hal ini karena hanya sertifikat yang diakui sebagai surat tanda bukti hak atas tanah.
Tips Membeli Tanah Girik
Pastikan dulu bahwa girik yang dipakai adalah girik asli.
Minta bukti pembayaran PBB dari pemilik girik.
Pastikan bahwa tanah sedang tidak dijaminkan kepada pihak lain.
Dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan / diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
Asas terang berarti pembelian tanah dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang (dalam hal ini adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) atau PPAT sementara yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dalam hal jual beli dilakukan daerah yang belum cukup terdapat PPAT, seperti Camat atau Kepala Desa.
Adapun asas tunai menurut Sigit Sapto Nugroho, et.al dalam buku Hukum Agraria Indonesia berarti perbuatan pemindahan hak atas tanah dan pembayaran atas harga dilakukan secara serentak (hal. 133)
Meskipun pembelian tanah girik dapat dilakukan di hadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat, namun dalam hal ini kami menyarankan agar jual beli tetap dilakukan di hadapan PPAT atau PPAT Sementara sesuai dengan kewenangannya, kecuali jika daerah tersebut belum cukup ada PPAT.
Terkait dengan proses peralihan tanah (misalnya dengan jual beli) sesuai dengan asas terang dan tunai, dapat Anda simak dalam salah satu yurisprudensi Mahkamah Agung yaitu Putusan MA No. 380 K/Sip/1975tanggal 15 April 1976 yang menyatakan bahwa untuk sahnya perjanjian jual beli tanah diperlukan syarat terang dan penguatan dari para pejabat yang berwenang.
Didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual. Penelitian ini merupakan bentuk iktikad baik dari pembeli.
Hal ini dapat Anda lihat dalam Putusan MA No. 1816 K/Pdt/1989 tanggal 10 Oktober 1992, yang menyatakan bahwa pembeli tidak dapat dikualifikasikan sebagai yang beriktikad baik, karena pembelian dilakukan dengan ceroboh adalah ketika pembelian ia sama sekali tidak meneliti hak dan status para penjual atas tanah, karena itu ia tidak pantas dilindungi dalam transaksi itu.
Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
Melakukan konversi girik menjadi sertifikat hak milik
Terkait dengan hal ini, Anda dapat menyimak Putusan MA No. 3176 K/Pdt/1988 tertanggal 3 April 1990 yang kaidah hukumnya menyatakan bahwa sebidang tanah yang sudah jelas ada sertifikatnya tidak dapat diperjualbelikan begitu saja berdasarkan surat girik, melainkan harus didasarkan atas sertifikat tanah yang bersangkutan yang merupakan bukti autentik dan mutlak tentang kepemilikannya, sedangkan surat girik hanya sebagai tanda untuk membayar pajak
Sehingga, berdasarkan uraian tersebut di atas, setelah selesai melakukan pembelian tanah girik, kami tetap menyarankan untuk mengkonversi girik tersebut ke sertifikat hak milik sebagai tanda bukti kepemilikan yang diakui oleh negara.
Cara Melakukan Pendaftaran Tanah Girik
Cara pertama, Anda dapat mengurus pendaftaran tanah tersebut dengan bantuan PPAT. Adapun, cara kedua, jika akan melakukannya secara mandiri, Anda dapat menyimak syaratnya di Pemberian Hak Milik Perorangan sebagai berikut:
Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup.
Surat kuasa apabila dikuasakan.
Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
Asli bukti perolehan tanah/alas hak.
Asli surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah (rumah gol III) atau rumah yang dibeli dari pemerintah.
Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar pemasukan (pada saat pendaftaran hak).
Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).
Ada keterangan luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon.
Pernyataan tanah tidak sengketa.
Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik.
Selain syarat-syarat tersebut, Anda juga perlu melampirkan girik asli dan fotokopi buku Letter C Desa yang dilegalisir lurah.
Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
DASAR HUKUM
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Saturan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakukan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan.
Desy Nurkristia. Asas Kepastian Hukum Dalam Kedudukan Girik Terhadap Sertipikat Hak Atas Tanah. Jurnal Suara Hukum, Vol. 3 No. 2, September 2021;
Ni Putu Diah Anjeni Werdhi Wahari dan I Gusti Agung Mas Rwa Jayantiari, Pengaturan Girik dan Implikasi Kepastian Hukum dalam Pembuktian Hak Atas Tanah, Jurnal Legislasi Indonesia, Vol. 19 No. 3, September 2022;
Sigit Sapto Nugroho, al. Hukum Agraria Indonesia. Solo: Pustaka Iltizam, 2017;
