Saya berniat membeli sebuah unit rumah pada suatu perumahan. Kemudian viral bahwa ternyata setelah mencicil beli rumah menggunakan KPR, masih harus lagi membeli tanahnya. Sebenarnya status hak atas tanah untuk perumahan itu apa ya?
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
Tak semua perumahan dibangun di atas tanah hak milik, ada pula yang dibangun di atas hak guna bangunan atau hak pakai. Sehingga, kepastian dan status kepemilikan hak atas tanah merupakan hal penting sebelum melakukan jual beli unit rumah pada suatu perumahan dengan pihak pengembang atau developer.
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.
ULASAN LENGKAP
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Status Hak Atas Tanah untuk Pembangunan Perumahan yang dibuat oleh Sovia Hasanah, S.H. dan pertama kali dipublikasikan pada 18 Januari 2017.
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalanselengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.
Pengertian perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.[1]
Sedangkan yang dimaksud rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.[2]
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
Jenis rumah dibedakan berdasarkan pelaku pembangunan dan penghunian yang meliputi:[3]
1. Rumah komersial
Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan sesuai dengan kebutuhan masyarakat.[4]
2. Rumah umum
Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.[5]
3. Rumah swadaya
Rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya masyarakat, baik secara sendiri maupun berkelompok.[6]
4. Rumah khusus
Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.[7]
5. Rumah negara
Rumah negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.[8]
Hak Atas Tanah untuk Pembangunan Perumahan
Patut Anda ketahui, tidak semua perumahan dibangun di atas tanah hak milik. Rumah yang dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan dapat berbentuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun di atas tanah:[9]
Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah serta dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain;[10]
Hak guna bangunan (“HGB”) di atas tanah negara maupun di atas hak pengelolaan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Kemudian dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun atas permintaan pemegang hak;[11]
Hak pakai di atas tanah negara adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UU PA ini.[12]
Adapun kepastian dan status kepemilikan hak atas tanah merupakan hal penting. Kepastian hak atas tanah dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah atas nama pelaku pembangunan atau sertifikat hak atas tanah atas nama pemilik tanah yang dikerjasamakan atau dokumen hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.[13]
Dalam hal hak atas tanah masih atas nama pemilik tanah yang dikerjasamakan dengan pelaku pembangunan, maka ia harus menjamin dan menjelaskan kepastian status penguasaan tanah.[14]
Sementara itu, kepastian status penguasaan rumah diberikan oleh pelaku
pembangunan dengan menjamin dan menjelaskan mengenai bukti penguasaan yang akan diterbitkan dalam nama pemilik rumah yang terdiri atas:[15]
status sertifikat hak milik, sertifikat HGB, dan sertifikat hak pakai untuk rumahtunggal atau rumah deret; dan
sertifikat hak milik satuan rumah susun atau sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuanrumah susun untuk rumah susun yang ditunjukkan berdasarkan pertelaan yang disahkan olehpemerintah daerah kabupaten/kota atau pemerintah daerah provinsi khusus untuk provinsiDKI Jakarta.
Menjawab pertanyaan Anda, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sendiri dapat dibebani hak tanggungan. Adapun pemilikan rumah yang dimaksud juga berikut dengan hak atas tanahnya.[16] Sehingga sebelum membeli unit rumah pada suatu perumahan, perlu diketahui terlebih dahulu status hak atas tanahnya, karena tidak semua didirikan di atas hak milik. Bisa jadi perumahan dibangun di atas tanah HGB di atas tanah negara, HGB di atas hak pengelolaan, atau hak pakai di atas tanah negara.