Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Pajak Pertambahan Nilai
Sebagaimana ditegaskan oleh Mardiasmo dalam bukunya Perpajakan (hal. 324), pada dasarnya semua barang adalah barang kena pajak, kecuali undang-undang menetapkan sebaliknya.
Jenis barang yang tidak dikenai PPN adalah barang tertentu dalam kelompok barang sebagai berikut:
[1] barang hasil pertambangan atau hasil pengeboran yang diambil langsung dari sumbernya, meliputi:
minyak mentah (crude oil);
gas bumi, tidak termasuk gas bumi, seperti LPG yang siap dikonsumsi langsung oleh masyarakat;
panas bumi;
asbes, batu tulis, batu setengah permata, batu kapur, batu apung, batu permata, bentonit, dolomit, felspar (feldspar), garam batu (halite), grafit, granit/andesit, gips, kalsit, kaolin, leusit, magnesit, mika, marmer, nitrat, opsidien, oker, pasir dan kerikil, pasir kuarsa, perlit, fosfat (phospat), talk, tanah serap (fullers earth), tanah diatome, tanah liat, tawas (alum), tras, yarosif, zeolit, basal, dan trakkit;
batubara sebelum diproses menjadi briket batubara; dan
bijih besi, bijih timah, bijih emas, bijih tembaga, bijih nikel, bijih perak, serta bijih bauksit.
barang kebutuhan pokok yang sangat dibutuhkan oleh rakyat banyak, meliputi:
beras;
gabah;
jagung;
sagu;
kedelai;
garam, baik yang beryodium maupun yang tidak beryodium;
daging, yaitu daging segar yang tanpa diolah, tetapi telah melalui proses disembelih, dikuliti, dipotong, didinginkan, dibekukan, dikemas atau tidak dikemas, digarami, dikapur, diasamkan, diawetkan dengan cara lain, dan/atau direbus;
telur, yaitu telur yang tidak diolah, termasuk telur yang dibersihkan, diasinkan, atau dikemas;
susu, yaitu susu perah baik yang telah melalui proses didinginkan maupun dipanaskan, tidak mengandung tambahan gula atau bahan lainnya, dan/atau dikemas atau tidak dikemas;
buah-buahan, yaitu buah-buahan segar yang dipetik, baik yang telah melalui proses dicuci, disortasi, dikupas, dipotong, diiris, di-grading, dan/atau dikemas atau tidak dikemas; dan
sayur-sayuran, yaitu sayuran segar yang dipetik, dicuci, ditiriskan, dan/atau disimpan pada suhu rendah, termasuk sayuran segar yang dicacah.
makanan dan minuman yang disajikan di hotel, restoran, rumah makan, warung, dan sejenisnya, meliputi makanan dan minuman baik yang dikonsumsi di tempat maupun tidak, termasuk makanan dan minuman yang diserahkan oleh usaha jasa boga atau katering. Ketentuan ini dimaksudkan untuk menghindari pengenaan pajak berganda, karena jenis barang ini merupakan objek pengenaan pajak daerah.
uang, emas batangan, dan surat berharga.
Penyerahan Barang Kena Pajak
Yang termasuk dalam pengertian penyerahan barang kena pajak adalah:
[2]penyerahan hak atas barang kena pajak karena suatu perjanjian;
pengalihan barang kena pajak karena suatu perjanjian sewa beli dan/atau perjanjian sewa guna usaha (leasing);
penyerahan barang kena pajak kepada pedagang perantara atau melalui juru lelang;
pemakaian sendiri dan/atau pemberian cuma-cuma atas barang kena pajak;
barang kena pajak berupa persediaan dan/atau aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan, yang masih tersisa pada saat pembubaran perusahaan;
penyerahan barang kena pajak dari pusat ke cabang atau sebaliknya dan/atau penyerahan barang kena pajak antar cabang;
penyerahan barang kena pajak secara konsinyasi; dan
penyerahan barang kena pajak oleh pengusaha kena pajak dalam rangka perjanjian pembiayaan yang dilakukan berdasarkan prinsip syariah, yang penyerahannya dianggap langsung dari pengusaha kena pajak kepada pihak yang membutuhkan barang kena pajak.
Sedang yang
tidak termasuk dalam pengertian penyerahan barang kena pajak adalah:
[3]penyerahan barang kena pajak untuk jaminan utang-piutang;
penyerahan barang kena pajak dari pusat ke cabang atau sebaliknya dan/atau penyerahan barang kena pajak antar cabang dalam hal pengusaha kena pajak melakukan pemusatan tempat pajak terutang;
pengalihan barang kena pajak dalam rangka penggabungan, peleburan, pemekaran, pemecahan, dan pengambilalihan usaha dengan syarat pihak yang melakukan pengalihan dan yang menerima pengalihan adalah pengusaha kena pajak; dan
barang kena pajak berupa aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan, yang masih tersisa pada saat pembubaran perusahaan, dan yang pajak masukan atas perolehannya tidak dapat dikreditkan.
Berdasarkan uraian tersebut, menurut hemat kami, properti yang dibeli dari developer merupakan objek PPN karena bukan merupakan jenis barang yang tidak dikenai PPN dan penyerahannya dilakukan melalui perjanjian atau sewa beli.
Besaran PPN atas Pembelian Properti
Sayangnya, Anda tidak menerangkan properti apa yang Anda maksud, karena beberapa kategori properti tertentu dapat diberikan keringanan PPN atau bahkan tidak dipungut PPN sama sekali, baik untuk sementara maupun selamanya. Sedangkan properti dengan nilai tertentu justru dikategorikan sebagai barang mewah, sehingga memiliki tarif pajak yang lebih besar.
Properti yang memperoleh keringanan pajak tergambar dalam Pasal 16B ayat (1) UU 42/2009 telah mengatur bahwa:
Pajak terutang tidak dipungut sebagian atau seluruhnya atau dibebaskan dari pengenaan pajak, baik untuk sementara waktu maupun selamanya, untuk:
kegiatan di kawasan tertentu atau tempat tertentu di dalam Daerah Pabean;
penyerahan Barang Kena Pajak tertentu atau penyerahan Jasa Kena Pajak tertentu;
impor Barang Kena Pajak tertentu;
pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud tertentu dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean; dan
pemanfaatan Jasa Kena Pajak tertentu dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean,
diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Kemudahan perpajakan dalam ketentuan tersebut diberikan untuk, salah satunya, menjamin tersedianya perumahan yang harganya terjangkau oleh masyarakat lapisan bawah, yaitu rumah sederhana, rumah sangat sederhana, dan rumah susun sederhana.
[4]
luas bangunan tidak melebihi 36 meter2;
harga jual tidak melebihi batasan harga jual, dengan ketentuan bahwa batasan harga jual didasarkan pada kombinasi zona dan tahun yang berkesesuaian sebagaimana tercantum dalam Lampiran Permenkeu 81/2019;
merupakan rumah pertama yang dimiliki oleh orang pribadi yang termasuk dalam kelompok masyarakat berpenghasilan rendah, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal, dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu empat tahun sejak dimiliki;
luas tanah tidak kurang dari 60 meter2; dan
perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.
Sedangkan tarif pajak yang lebih besar (pajak penjualan atas barang mewah) diberikan kepada kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dengan harga jual sebesar Rp30 miliar atau lebih.
Rumah yang tidak memenuhi kriteria-kriteria di atas memiliki tarif PPN sebesar 10% sesuai ketentuan Pasal 7 ayat (1) UU 42/2009.
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
Putusan:
Referensi:
Mardiasmo. Perpajakan. Yogyakarta: Penerbit Andi, 2018.
[1] Pasal 4A ayat (2) UU 42/2009 dan penjelasannya
[2] Pasal 1A ayat (1) UU 42/2009
[3] Pasal 1A ayat (2) UU 42/2009
[4] Penjelasan Pasal 16B ayat (1) huruf h UU 42/2009
[5] Pasal 2 ayat (1) Permenkeu 81/2019