Cicilan Rumah Lunas Sebelum AJB, Siapa yang Wajib Bayar PBB-P2?

PERTANYAAN

Saya telah melunasi pembayaran cicilan rumah ke developer dan semua biayanya. Tapi penandatanganan AJB-nya selalu molor dengan alasan belum pecah sertifikat. Lalu kami dikirimkan SPPT PBB 2023 yang harus kami bayarkan, sedangkan dalam SPPT nama wajib pajak  masih atas nama developer. Apakah kami harus membayar tagihan PBB-nya atau kami kembalikan ke depelover dan membayar setelah proses balik nama selesai?

INTISARI JAWABAN

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah kecuali melalui lelang, hanya dapat dibuktikan dengan Akta Jual Beli (“AJB”) yang dibuat oleh PPAT. Namun, bagaimana jika cicilan rumah telah lunas namun belum AJB, siapakah yang harus membayar pajak PBB-P2? Pihak developer atau pembeli?

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

AJB sebagai Syarat Peralihan Hak atas Tanah karena Jual Beli

Berdasarkan kronologi yang Anda sampaikan, dapat diketahui bahwa Anda telah membayar lunas satu unit rumah kepada developer, namun Akta Jual Beli (“AJB”) belum dibuat dengan alasan belum dilakukan pemecahan sertifikat tanah. Dengan demikian, jika mengacu ketentuan dalam PP 24/1997, maka secara normatif peralihan hak atas rumah tersebut dianggap belum pernah terjadi.

Hal tersebut mengacu pada ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997, yang menyatakan:

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Adapun, yang dimaksud PPAT dalam ketentuan tersebut adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.[1]

Dengan demikian, meskipun faktanya cicilan rumah Anda telah dibayar lunas, namun secara hukum (normatif) hak kepemilikan atas tanah dan rumah tersebut belum beralih kepada Anda. Sehingga, hak dan kewajiban yang timbul atasnya masih menjadi hak dan kewajiban pemiliknya. Dengan kata lain, baik itu hak dan kewajiban yang timbul atas tanah dan rumah tersebut belum dapat dibebankan kepada Anda.

Pihak yang Wajib Membayar PBB-P2

Untuk menentukan siapa yang wajib membayar pajak bumi dan bangunan (“PBB”), Anda perlu menyimak ketentuan Pasal 4 ayat (1) dan (2) UU PBB, yang berbunyi sebagai berikut:

(1) Yang menjadi Subyek Pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.

(2) Subyek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut Undang-undang ini.

Selanjutnya, perlu Anda ketahui bahwa PBB untuk perumahan, tergolong sebagai PBB Perdesaan dan Perkotaan atau PBB-P2.[2] PBB-P2 adalah pajak bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.[3]

Baca juga: Pajak Tanah Milik Pribadi, Begini Aturan PBB-P2

Adapun yang menjadi wajib pajak PBB-P2 adalah orang pribadi atau badan, meliputi pembayar pajak, pemotong pajak, dan pemungut pajak, yang mempunyai hak perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan daerah.[4]

Adapun, subjek pajak PBB-P2 adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.[5]

Menurut Pasal 11 ayat (1) UU PBB, apabila wajib pajak telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (“SPPT”) maka pajak yang terutang harus dilunasi selambat-lambatnya 6 bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib pajak.

Berdasarkan ketentuan di atas dan keterangan yang Anda sampaikan bahwa belum terjadi AJB serta SPPT PBB-P2 tahun 2023 masih tercatat atas nama developer, maka pihak yang wajib membayar pajak (wajib pajak) PBB-P2 tersebut adalah nama wajib pajak yang tercantum dalam SPPT tersebut. Kecuali, jika diperjanjikan lain antara Anda dengan pihak developer perihal pembayaran PBB-P2 selama proses peralihan hak atas tanah dan rumah yang menjadi objek jual beli.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat. terima kasih.

DASAR HUKUM

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07/2018 Tahun 2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan

[1] Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

[2] Pasal 7 ayat (2) huruf a Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07/2018 Tahun 2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (“Permenkeu 208/2018”)

[3] Pasal 1 angka 1 Permenkeu 208/2018

[4] Pasal 1 angka 8 Permenkeu 208/2018

[5] Pasal 39 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah