Bagaimana kekuatan eksekutorial dari suatu agunan yang statusnya telah dialihkan akibat debitur wanprestasi, sementara hak tanggungan yang terpasang dari perjanjian kredit sebelumnya belum dilepaskan (roya)?
Daftar Isi
INTISARI JAWABAN
Roya adalah pencoretan/penghapusan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat dalam hal hak tanggungan telah hapus. Lalu, bagaimana jika hendak eksekusi hak tanggungan namun ternyata hak tanggungan dari perjanjian kredit sebelumnya belum diroya?
Ā
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.
Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Agunan Yang Dialihkan yang dibuat oleh Si Pokroldan pertama kali dipublikasikan pada Selasa, 29 September 2009.
Ā
Hak Tanggungan
Pengaturan terkait hak tanggungan secara khusus terdapat dalam UU Hak Tanggungan. Pengertian hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.[1]
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu[2] yang dibuatkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (āAPHTā) oleh PPAT.[3] Pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.[4] Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, kantor pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan (āSHTā) sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.[5] SHT memuat irah-irah dengan kata-kata āDEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESAā.[6]
Ā
Permohonan Roya Hak Tanggungan
Sementara itu, yang dimaksud roya adalah pencoretan/penghapusan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat dalam hal hak tanggungan telah hapus.[7]
Hak tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:[8]
hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan;
dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan;
pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
Permohonan roya diajukan oleh pihak yang berkepentingan, dengan melampirkan SHT yang telah diberi catatan oleh kreditur bahwa hak tanggungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan itu sudah lunas, atau pernyataan tertulis dari kreditur bahwa hak tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan itu telah lunas atau karena kreditur melepaskan hak tanggungan yang bersangkutan.[9]
Menjawab pertanyaan Anda, kami berpendapat sepanjang debitur telah wanprestasi,dan agunan tersebut juga telah diikatkan dengan APHT dan SHTyang memiliki irah-irah dengan kata-kata āDEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESAā, maka kami berpendapat agunan tersebut dapat dieksekusi karena SHT yang ada telah mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.[10]
Dari fakta dalam pertanyaan Anda, kami tidak dapat mengetahui bagaimana peralihan agunan tersebut, apakah melalui pelelangan umum atas kekuasaan kreditur sendiri,[11] atau melalui pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan, atau melalui jual beli sukarela.[12]
Dalam hal hak tanggungan dari perjanjian kredit sebelumnya belum dilepaskan (roya), demi hukum pembeli agunan baik dari proses pelelangan umum atas kekuasaan kreditur sendiri atau dari pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan, atau dari proses jual beli sukarela dapat mengajukan permohonan pencoretan (roya).