Terkait Pra-PPJB sendiri, dia menerangkan Pra-PPJB ini merupakan perjanjian saat pengembang masih memasarkan produk rumah susunnya. Hal ini diatur secara khusus dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun. Aturan ini menyebut Pra-PPJB ini sebagai surat pesanan.
Surat pesanan ini minimal memuat nama sarusun atau nomor bangunan yang dipesan; nomor lantai dan tipe sarusun; luas sarusun; harga jual sarusun; ketentuan pembayaran uang muka; spesifikasi bangunan; tanggal selesainya pembangunan rumah susun; ketentuan mengenai pernyataan dan persetujuan menerima persyaratan dan ketentuan yang ditetapkan; dan menandatangani dokumen yang dipersiapkan pelaku pembangunan rumah susun.
“Surat pesanan dilampiri dengan gambar yang menunjukan letak pasti sarusun yang dipesan serta ketentuan tahapan pembayaran,” lanjutnya.
Selanjutnya, dalam jangka waktu 30 hari kalender setelah penandatanganan surat pemesanan, pemesan dan pelaku pembangunan (pengembang) harus menandatangani akta PPJB dan memenuhi kewajiban sebagaimana ditetapkan dalam akta PPJB. “Apabila waktu yang ditentukan belum menandatangani akta PPJB, akibat kelalaian pemesan, pelaku pembangunan dapat tidak mengembalikan uang pesanan. Sebaliknya, akibat kelalaian pelaku pembangunan, uang pesanan dapat dikembalikan 100 persen,” paparnya.
Dalam kesempatan yang sama, Alwesius menilai Pra-PPJB boleh saja dilakukan sepanjang memenuhi syarat yang diatur UU Rumah Susun. “Yang harus dipahami kalau bentuknya perjanjian berarti berlaku sebagai PPJB. Jadi apapun bentuk perjanjiannya sepanjang menimbulkan hak dan kewajiban timbal balik antara pengembang dan pembeli, berarti itu perjanjian jual beli,” ujar Alwesius.
Karena itu, apabila ada anggapan ketika pengembang melanggar Pra-PPJB tidak bisa dijatuhi sanksi karena tidak diatur sanksinya dalam UU Rumah Susun merupakan pandangan keliru. Sebab, semua pelanggaran dalam perjanjian (wanprestasi) termasuk melanggar janji-janji iklan dalam gambar rumah susun yang dipasarkan dapat dikenakan sanksi yang secara umum diatur Pasal 1365 KUHPerdata.
Menurutnya, Pra-PPJB yang dibuat dengan maksud mendahului PPJB tidak dapat dibuat di hadapan notaris. Sebab, meski perjanjian Pra-PPJB mengikat pihak pengembang dan pembeli terkait jual-beli sarusun yang harus memenuhi ketentuan dalam UU Rumah Susun dan UU Perumahan dan Kawasan Pemukiman.