Hak Tanggungan sebagai Satu-Satunya Hak Jaminan atas Tanah

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Hak Tanggungan sebagai Satu-Satunya Hak Jaminan atas Tanah yang dibuat oleh oleh Arasy Pradana A. Azis, S.H., M.H.dan pertama kali dipublikasikan pada 13 Maret 2020.

KLINIK TERKAIT

Mengenal Jaminan Perorangan, Corporate Guarantee, dan Bank Garansi

26 Feb, 2024

5 Jenis dan Contoh Jaminan Kebendaan

05 Jul, 2023

Cara Eksekusi Jaminan Fidusia Jika Debitur Wanprestasi

17 Jun, 2021

Eksekusi Objek Jaminan Fidusia Jika Debitur Wanprestasi

19 Agt, 2020

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Sifat Accessoir Perjanjian Jaminan

Pada dasarnya, perjanjian utang piutang tidak wajib diikuti dengan adanya perjanjian jaminan. Sesuai Pasal 1320 KUH Perdata, agar terjadi perjanjian yang sah, hanya perlu dipenuhi empat syarat:

1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang halal/tidak terlarang.

Perjanjian jaminan merupakan perjanjian accessoir dari perjanjian utang piutang. Menurut Frieda Husni Hasbullah dalam bukunya Hukum Kebendaan Perdata Jilid II: Hak-Hak yang Memberi Jaminan (hal. 6), sifat accessoir berarti perjanjian jaminan merupakan perjanjian tambahan yang tergantung pada perjanjian pokoknya.

Perjanjian pokok adalah perjanjian pinjam meminjam atau utang piutang, yang diikuti dengan perjanjian tambahan sebagai jaminan. Perjanjian tambahan tersebut dimaksudkan agar keamanan kreditur lebih terjamin (hal. 6).

Masih menurut Frieda (hal. 7), sifat accessoir dari hak jaminan dapat menimbulkan akibat hukum sebagai berikut:

1. Adanya dan hapusnya perjanjian tambahan tergantung pada perjanjian pokok.
2. Jika perjanjian pokok batal, maka perjanjian tambahan juga batal.
3. Jika perjanjian pokok beralih, maka perjanjian tambahan ikut beralih.
4. Jika perjanjian pokok beralih karena cessie atau subrogatie, maka perjanjian tambahan juga beralih tanpa penyerahan khusus.

Sifat accessoir hak tanggungan ditegaskan dalam Pasal 10 ayat (1) UU Hak Tanggungan yang berbunyi:

Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

Hak Tanggungan sebagai Satu-Satunya Hak Jaminan atas Tanah

Sebagaimana yang telah Anda singgung, sejak berlakunya UU Hak Tanggungan, hak tanggungan menjadi satu-satunya hak jaminan atas tanah yang diakui. Berikut kami jelaskan apa yang dimaksud dengan hak tanggungan.

Penegasan tersebut dapat Anda temukan dalam Alinea Ketiga Angka 5 Penjelasan Umum UU Hak Tanggungan, yang berbunyi:

… Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah, dan dengan demikian menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang merupakan salah satu tujuan utama Undang-Undang Pokok Agraria.

Per definisi, hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU PA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.[1]

Hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan.[2]

Selain itu, hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan.[3]

Hak tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan.[4]

Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan hak tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta autentik.[5]

Suatu objek hak tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.[6]

Apabila suatu objek hak tanggungan dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan, peringkat masing-masing hak tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada kantor pertanahan.[7]

Peringkat hak tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan.[8]

Menurut hemat kami, dengan diakuinya hak tanggungan sebagai satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah, maka tanah tak dapat dibebani dengan jenis hak jaminan lainnya.

Sebagai contoh, sebagaimana juga diuraikan Frieda dalam bukunya (hal. 138), adanya hak tanggungan menyebabkan tanah tak dapat lagi dibebani dengan hipotek.

Pasal 29 UU Hak Tanggungan kemudian mengatur bahwa:

Dengan berlakunya Undang-undang ini, ketentuan mengenai Credietverband sebagaimana tersebut dalam Staatsblad 1908-542 jo. Staatsblad 1909-586 dan Staatsblad 1909-584 sebagai yang telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 jo. Staatsblad 1937-191 dan ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana tersebut dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi.

Namun, patut dipahami, walaupun bangunan dapat dibebankan hak tanggungan, Penjelasan Pasal 3 huruf a UU Fidusia menerangkan bahwa bagi bangunan di atas tanah milik orang lain yang tidak dapat dibebani dengan hak tanggungan, maka dapat dijadikan objek jaminan fidusia.

Hal tersebut juga ditegaskan dalam Pasal 1 angka 2 UU Fidusia yang menyatakan bahwa salah satu objek jaminan fidusia adalah benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UU Hak Tanggungan.

Konsekuensi Hukum

Terkait pertanyaan kedua Anda, kami asumsikan yang Anda maksud dengan tidak dibebankan hak tanggungan adalah perjanjian pokok tersebut tidak ditambahkan perjanjian jaminan sama sekali.

Frieda yang kami kutip di atas telah menekankan bahwa adanya perjanjian jaminan pada dasarnya untuk memberikan keamanan bagi kreditur.

Dengan demikian, menurut hemat kami, konsekuensi negatif dari pengenyampingan jaminan hak tanggungan akan merugikan kreditur.

Padahal, hak tanggungan memiliki beberapa keunggulan. Salah satunya terkait eksekusi objek jaminannya apabila debitur cedera janji.

Sebagai contoh, Pasal 6 UU Hak Tanggungan mengatur bahwa:

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Apabila debitur cedera janji, maka berdasarkan:[9]

1. hak pemegang hak tanggungan pertama, objek hak tanggungan akan dijual berdasarkan Pasal 6 UU Hak Tanggungan, atau
2. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan, objek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditur-kreditur lainnya.

Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan, penjualan objek hak tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.[10]

Pelaksanaan penjualan hanya dapat dilakukan setelah lewat satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan paling sedikit dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.[11]

Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi hak tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ketentuan-ketentuan tersebut di atas adalah batal demi hukum.[12]

Maka, tanpa hak tanggungan, tidak ada jaminan yang dapat membantu pelunasan piutang kreditur ketika debitur gagal bayar dan tidak ada pula kemudahan eksekusi objek jaminan untuk pelunasan utang tersebut bagi kreditur.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Frieda Husni Hasbullah. Hukum Kebendaan Perdata Jilid II: Hak-Hak yang Memberi Jaminan. Jakarta: Ind-Hill Co., 2005.

[1] Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”)

[2] Pasal 4 ayat (1) UU Hak Tanggungan

[3] Pasal 4 ayat (2) UU Hak Tanggungan

[4] Pasal 4 ayat (4) UU Hak Tanggungan

[5] Pasal 4 ayat (5) UU Hak Tanggungan

[6] Pasal 5 ayat (1) UU Hak Tanggungan

[7] Pasal 5 ayat (2) UU Hak Tanggungan

[8] Pasal 5 ayat (3) UU Hak Tanggungan

[9] Pasal 20 ayat (1) UU Hak Tanggungan

[10] Pasal 20 ayat (2) UU Hak Tanggungan

[11] Pasal 20 ayat (3) UU Hak Tanggungan

[12] Pasal 20 ayat (4) UU Hak Tanggungan