Memiliki rumah sendiri merupakan impian setiap orang. Banyak orang yang terkendala mewujudkan mimpinya karena harga rumah yang tidak murah. Untuk mempermudah masyarakat memiliki rumah, saat ini tersedia mekanisme cicilan yang dikenal dengan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Dengan KPR, masyarakat bisa memiliki rumah lewat cicilan yang disesuaika dengan kemampuan dan tenor yang cukup panjang.
Selain membeli rumah baru dari developer, hal yang kerap terjadi dalam jual beli properti adalah membeli rumah yang sebelumnya sudah menjadi milik orang lain. Bisa lewat over kredit jika KPR belum dilunasi, bisa secara tunai, ataupun pemilik properti bersedia memberikan cicilan kepada pihak pembeli.
Namun sebelum memutuskan untuk mencicil rumah, konsumen harus memperhatikan beberapa hal agar terhindar dari masalah hukum di kemudian hari. Menurut Partner pada Hotma Sitompoel and Associates, Nico Poltak Sihombing, dalam klinik Hukumonline “Tips Aman Cicil Rumah Agar Terhindar Masalah Hukum”, ada beberapa hal yang harus dilakukan dan perhatikan yaitu di antaranya memperoleh informasi yang benar, jujur dan akurat mengenai rumah yang dibeli dengan cara memastikan dokumen kepemilikan rumah tersebut adalah asli dan sesuai dengan objeknya.
Selain itu konsumen harus memastikan dokumen kepemilikan rumah tersebut tidak sedang dijaminkan atau dialihkan ke pihak lain, dan tidak sedang dikuasai oleh pihak lain selain si penjual (pemilik). Untuk memastikan dokumen kepemilikan rumah, konnsumen dapat mengecek ke kantor BPN.
Kemudian sehubungan dengan mekanisme pembayaran yang akan dilakukan yaitu dengan cara mencicil selama 10 tahun, langkah yang dapat konsumen lakukan adalah dengan membuat PPJB. PPJB adalah perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli tanah atau rumah sebagai pengikatan di awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
“Dalam praktik, isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan,” kata Nico. (Baca: Konsumen Perlu Tahu! Ini 6 Jenis Biaya di Balik Pembelian Rumah)
Pembuatan PPJB dapat dibuat di bawah tangan atau di hadapan Notaris, hanya saja dalam hal ini kami menyarankan agar pembuatan PPJB tersebut dilakukan di hadapan Notaris agar lebih memiliki kekuatan hukum yang kuat.
Disarikan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebagai Alat Bukti, PPJB yang dibuat di hadapan Notaris merupakan akta otentik. Adapun akta yang dibuat di hadapan Notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna.
Namun, PPJB baik yang dibuat di hadapan Notaris atau di bawah tangan, keduanya tetap mengikat para pihak secara sah selama dibuat dengan memenuhi syarat sah perjanjian dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) yang selengkapnya berbunyi sebagai berikut: Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat, yakni kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; kecakapan untuk membuat suatu perikatan; suatu pokok persoalan tertentu; suatu sebab yang tidak terlarang.
Dengan dipenuhinya syarat-syarat sahnya suatu perjanjian di atas, maka konsekuensi hukumnya adalah perjanjian tersebut sah dan mengikat para pihak serta berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya sebagaimana diatur Pasal 1338 KUH Perdata.
“Oleh karena itu, saya berpendapat pembuatan PPJB tersebut telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, sehingga mampu memberikan kepastian hukum antara Anda (pembeli) dan pemilik (penjual),” imbuhnya.
Langkah lain yang bisa Anda tempuh adalah selama mencicil rumah, sertifikat kepemilikan rumah berada dalam penguasaan Notaris jika transaksi jual beli dilakukan antar perorangan. Hal ini dilakukan untuk menjamin agar sertifikat tersebut tersebut tidak dialihkan, dijaminkan atau diperjualbelikan kepada pihak lain. Sehingga ketika telah melunasi cicilan, pembeli dapat mengambil sertifikat kepemilikan rumah tersebut di Notaris yang ditunjuk atau disepakati bersama dengan si penjual.
Sebelumnya, Direktur Pelaksanaan Pembiayaan Infrastruktur Permukiman Kementerian PUPR, R. Haryo Bekti Martoyoedo mengatakan konsumen harus memperhatikan beberapa hal saat membeli properti.
Pertama, dalam tahap pembelian rumah konsumen harus memperhatikan reputasi pengembang. Konsumen harus mengecek legalitas pengembang, legalitas proyek perumahan, mengecek sertifikat rumah dan Analisa kelayakan lokasi seperti sarana umum, transportasi dan kualitas lingkungan.
Kedua, pada tahap pemesanan rumah kepada pengembang, pembayaran uang muka dan pengajuan KPR kepada lembaga keuangan, konsumen sebaiknya melakukan pengecekan kesesuaian brosur dengan surat pemesanan rumah, melakukan perhitungan terhadap uang muka, pajak, dan biaya yang harus dibayar saat pemesanan KPR, serta mempersiapkan dokumen yang dibutuhkan saat pemesanan KPR.
Ketiga, tahap verifikasi lembaga keuangan dan persetujuan kredit. Konsumen harus memastikan kelayakan rumah dan memastikan AJB dan sertifikat rumah.