Banyak hal yang perlu dicermati saat melakukan transaksi jual-beli properti mulai melihat rekam jejak pihak pengembang perumahan atau developer, status tanah/lahan yang akan dibangun, dan mencermati beragam klausul yang tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).
Mitra Advokat Justika, Nia Sita Mahesa, mengatakan ada beberapa hal yang perlu dicermati konsumen sebelum membeli properti. Jika properti itu akan dibangun oleh perusahaan pengembang, penting untuk ditelusuri rekam jejak perusahaan yang bersangkutan. Misalnya, berapa banyak proyek pembangunan properti yang sudah dilakukan dan ada di daerah mana saja.
Biasanya untuk developer besar, reputasinya sudah cukup baik dan memiliki sejumlah proyek properti. Demikian pula untuk developer skala kecil atau individu, perlu ditelusuri rekam jejaknya. Kemudian, cermati lahan yang akan dibangun properti apakah dimiliki oleh perusahaan developer atau perorangan, apa status hak atas tanahnya, apakah hak milik atau hak-hak yang lain.
Setelah itu untuk perumahan perlu ditanyakan kepada developer mengenai izin mendirikan bangunan (IMB). “Paling tidak 2 hal itu yang penting dicermati sebelum membeli properti,” kata Nia Sita Mahesa dalam diskusi secara daring yang diselenggarakan Justika.com dan Rumah.com bertajuk “Ngobrol Hukum: Seputar Hukum Jual-Beli Properti Agar Aman, Bebas Masalah”, Rabu (17/3/2021). (Baca Juga: Karut Marut Perlindungan Konsumen di Sektor Properti)
Misalnya, untuk properti berupa rumah susun (rusun) dan apartemen, alas hak yang dimiliki developer biasanya hak guna bangunan (HGB) atau hak pengelolaan (HPL). Kedua status hak atas itu, menurut Nia hampir sama yakni tanah negara dan harus diperpanjang jika jangka waktunya berakhir.
Bila properti yang dibeli itu dari developer individu, Nia menyarankan untuk dilakukan cek “bersih” sertifikatnya di Kantor Pertanahan setempat. Ini penting untuk memastikan properti yang dibeli itu tidak tersangkut sengketa. Jika menggunakan jasa notaris dalam jual-beli transaksi itu, Nia menyarankan agar notaris tersebut disepakati oleh kedua belah pihak agar tidak ada saling curiga.
Nia mengingatkan bagi konsumen yang membeli properti dari developer yang bentuknya masih dalam bentuk gambar dan belum dilakukan pembangunan, maka harus dipastikan developernya memiliki kredibiltas dan bertanggung jawab. Jika properti yang dibangun nanti tidak seperti yang dijanjikan maka bisa berpotensi sengketa.
Dia juga mengingatkan pembeli rumah untuk mengamati klausul yang tercantum dalam PPJB. Biasanya ada klausul yang mengatur jika pembangunan terlambat, misalnya dijanjikan serah terima rumah selama 4 tahun. Tapi kemudian pihak developer tidak dapat memenuhinya. Setelah lewat 4 bulan dari batas waktu tersebut, konsumen diberi pilihan apakah seluruh biaya dikembalikan beserta dendanya atau mau menunggu sampai pembangunan selesai.
Karena itu, penting bagi konsumen ketika akad jual-beli properti secara kredit ini perlu membaca PPJB secara cermat klausul yang ada di dalamnya. “Jika pembangunan mangkrak, harus dibicarakan dengan pihak developer bagaimana penyelesaiannya. Jika developer lepas tangan bisa dilakukan upaya hukum (gugatan/tuntutan, red) baik perdata dan pidana,” lanjutnya.
Untuk menghindari kasus properti bodong, Nia mengingatkan konsumen perlu melihat rekam jejak pihak yang menjual properti. Kasus seperti ini biasanya terjadi pada developer skala kecil. Beda dengan developer tergabung dalam grup perusahaan besar dan sudah melaksanakan berbagai proyek properti, maka developer biasanya sudah mendapat kepercayaan masyarakat. Setelah memastikan berbagai hal itu, para pihak dapat melanjutkan ke tahap pembayaran.
Satu hal penting, agar setiap pembayaran harus ditujukan ke rekening perusahaan developer. Sekalipun developer itu menunjuk agen pemasaran, tapi tetap saja setiap pembiayaan yang dibayar konsumen harus ditujukan ke rekening developer, bukan rekening agen tersebut. “Setelah menerima pembayaran, pihak developer akan menerbitkan surat pesanan dan surat tanda terima pembayaran.”