Fasilitas pajak di bidang properti dapat menjadi bagian dari kebijakan pemerintah untuk mendorong investasi di sektor properti. Fasilitas ini juga mewujudkan program pemerintah dalam rangka mewujudkan perumahan terjangkau, meningkatkan daya beli masyarakat, serta mencapai tujuan-tujuan lainnya. Fasilitas ini dapat berupa pembebasan pajak tertentu atau pengurangan tarif pajak untuk pemilik properti atau pengembang.
Ada beberapa bentuk pemberian fasilitas pajak di bidang properti yang diterapkan oleh pemerintah. Berikut ini akan penulis uraikan beserta contohnya.
Baca juga:
Kenali 2 Skema Penegakan Hukum di Bidang Perpajakan
Beragam Upaya Pemerintah Benahi Tata Kelola Perpajakan
Pembebasan PPN
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dibebaskan adalah fasilitas berupa pajak masukan yang dibayar untuk perolehan Barang Kena Pajak (BKP) tidak dapat dikreditkan. Pemerintah telah menerbitkan aturan perpajakan yaituPeraturan Menteri Keuangan Nomor 60 Tahun 2023 tentang Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Rumah Pekerja yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PMK 60/2023). Terbitnya PMK 60/2023 menandai hadirnya fasilitas pembebasan PPN terkait pembelian rumah. PMK 60/2023 ini mulai berlaku pada 12 juni 2023. Jenis BKP yang dibebaskan dari pengenaan PPN yaitu rumah umum, rumah pekerja, pondok boro, asrama mahasiswa & pelajar.
Rumah umum merupakan rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi orang pribadi Warga Negara Indonesia (WNI) yang termasuk dalam kriteria masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Rumah pekerja merupakan bangunan yang dibiayai dan dibangun oleh pemberi kerja dan diperuntukkan bagi karyawannya sendiri—yaitu WNI dalam kriteria MBR—, tapi tidak termasuk pemegang saham, direksi, komisaris, dan pengurus perusahaan.
Rumah umum dan rumah pekerja yang dapat dibebaskan dari pengenaan PPN harus memiliki kode identitas rumah yang disediakan melalui aplikasi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera). Rumah umum dan rumah pekerja tersebut merupakan rumah pertama yang dimiliki dan digunakan sendiri oleh WNI dengan kriteria MBR serta tidak dipindahtangankan selama empat tahun sejak dimiliki. Rumah tersebut hanya boleh memiliki fungsi sebagai bangunan tempat tinggal yang layak huni, tidak termasuk rumah toko dan rumah kantor. Luas bangunannya ≥ 21 m2 dan ≤ 36 m2, lalu luas tanahnya ≥ 60 m2 dan ≤ 200 m2.
Harga jual rumah tidak melebihi batasan harga jual yang sudah ditetapkan dalam lampiran PMK 60/2023. Batasan harga jual rumah umum dan rumah pekerja yang dibebaskan dari pengenaan PPN adalah sebagai berikut. Zona Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) dan Sumatera (kecuali Kep. Riau, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai) pada tahun 2023 sebesar Rp162 juta, sedangkan pada tahun 2024 yaitu Rp166 juta.
Zona Kalimantan (kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu) pada tahun 2023 sebesar Rp177 juta, sedangkan pada tahun 2024 yaitu Rp182 juta. Zona Sulawesi, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, dan Kepulauan Riau (kecuali Kepulauan Anambas) pada tahun 2023 sebesar Rp168 juta, sedangkan pada tahun 2024 yaitu Rp173 juta.
Zona Maluku, Maluku Utara, Bali dan Nusa Tenggara, Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), dan Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, Kabupaten Mahakam Ulu pada tahun 2023 sebesar Rp181 juta, sedangkan pada tahun 2024 yaitu Rp185 juta.
Zona Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pegunungan, Papua Selatan, dan Papua Barat Daya pada tahun 2023 sebesar Rp234 juta, sedangkan pada tahun 2024 yaitu Rp240 juta.
Untuk mendapatkan pembebasan pengenaan pajak pertambahan nilai atas penyerahan rumah umum, MBR harus menyampaikan dua dokumen. Pertama adalah surat pemberitahuan tahunan pajak penghasilan dua tahun pajak terakhir, lalu surat pemberitahuan masa pajak pertambahan nilai tiga masa pajak terakhir yang menjadi kewajibannya bagi orang pribadi yang memiliki nomor pokok wajib pajak dan tidak memiliki utang pajak.
Pembebasan BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang selanjutnya disingkat BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak tersebut harus dibayar oleh pembeli rumah kepada pemerintah daerah setempat. Pajak yang dibayarkan tersebut tergantung dari besaran nilai perolehan objek pajak (NPOP). NPOP adalah nilai yang menjadi dasar pengenaan BPHTB sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai perpajakan daerah. Pembebasan BPHTB diberikan lewatPeraturan Gubernur Daerah Provinsi DKI Jakarta No.23 Tahun 2023 tentang Pembebasan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Terhadap Perolehan Hak Pertama Kali Dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Sampai Dengan Nilai Tertentu (Pergub DKI Jakarta 23/2023). Peraturan ini berlaku pada 28 Agustus 2023 dan khusus berlaku untuk daerah Provinsi DKI Jakarta. Provinsi lainnya mengacu pada peraturan gubernur masing-masing daerah.
Pembebasan BPHTB diberikan kepada pemohon yang merupakan wajib pajak orang pribadi sebesar 100% terhadap Perolehan Hak Pertama Kali. Pembebasan BPHTB berlaku untuk objek Perolehan Hak Pertama Kali berupa Rumah Tapak dengan NPOP sampai dengan Rp2 miliar. Perolehan Hak Pertama Kali adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh wajib pajak untuk yang pertama kali yang tercatat dalam sistem perpajakan daerah yang dikelola oleh Badan Pendapatan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
Pembebasan BPHTB diberikan kepada perolehan hak pertama kali termasuk dalam kategori pemindahan hak karena jual beli, hibah, hibah wasiat, dan waris. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak dan di luar pelepasan hak, termasuk hak baru melalui program nasional pemerintah di bidang pendaftaran tanah.
Mekanisme pengajuan pembebasan BPHTB dapat dilakukan dengan permohonan wajib pajak atau kuasanya bersamaan dengan pelaporan Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB. Ini dilakukan secara elektronik pada tautanebphtb.jakarta.go.id. Pelaporan SSPD BPHTB dari pemohon itu wajib menyertakan hasil pindai surat pernyataan dengan format sesuai Lampiran Pergub DKI Jakarta 23/2023.
PPN Ditanggung Pemerintah
Pajak Ditanggung Pemerintah adalah pajak terutang yang dibayar oleh pemerintah dengan pagu anggaran yang telah ditetapkan dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), kecuali ditentukan lain dalam undang-undang mengenai APBN. TerbitnyaPeraturan Menteri Keuangan Nomor 120 tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai Atas Penyerahan Rumah Tapak Dan Satuan Rumah Susun Yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023 (PMK 120/2023) menandai hadirnya insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) terkait pembelian rumah dibawah Rp2 miliar. PMK 120/2023 ini mulai berlaku pada 21 November 2023. Jenis BKP yang PPN-nya ditanggung pemerintah yaitu rumah tapak dan satuan rumah susun yang memenuhi persyaratan sesuai isi PMK 120/2023.
Rumah tapak merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor. Rumah susun sebagaimana dimaksud merupakan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian. Insentif PPN DTP ini sejak ditandatanganinya akta jual beli (AJB) atau perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) lunas di hadapan notaris, dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni, serta dibuktikan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 November 2023 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024.
Insentif yang diberikan dibagi menjadi dua periode dengan besaran yang berbeda. Berdasarkan Pasal 7 ayat 1 PMK 120/2023, besaran insentif yang diberikan sebagai berikut. Pertama, penyerahan Periode 1 November 2023—30 Juni 2024 mendapat insentif PPN sebesar 100% dengan dasar pengenaan pajak maksimal Rp2 miliar dengan Harga Jual maksimal Rp5 miliar. Kedua, penyerahan Periode 1 Juli—31 Desember 2024 mendapat insentif PPN sebesar 50% dengan dasar pengenaan pajak maksimal Rp2 miliar dengan Harga Jual maksimal Rp5 miliar.
Contoh Kasus
Pak Joko melakukan pembelian rumah tapak pertamanya di Jakarta seharga Rp2 miliar. Pembayaran dilakukan dengan metode cash bertahap selama dua kali, masing-masing sebesar Rp1 miliar yang dibayarkan ke developer PT ABC pada 26 November 2023 sampai 26 Desember 2023. Rumah tersebut akan serah terima pada 5 Januari 2024.
Pembelian rumah tapak oleh Bapak Joko dapat memanfaatkan pembebasan BPHTB sesuai dengan Pergub DKI Jakarta 23/2023 dengan Pembebasan BPHTB sebesar 100% berlaku untuk objek Perolehan Hak Pertama Kali berupa Rumah Tapak dengan NPOP sampai dengan Rp2 miliar.
Pembelian rumah tapak tersebut juga dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan PMK 120/2023. PPN ditanggung Pemerintah yang diberikan sebesar 100% karena berita acara serah terima dilakukan pada bulan Januari 2024. PT ABC melakukan pembuatan faktur pajak sebanyak masing-masing dua buah untuk masa pajak November dan Desember.
Rincian pembayaran bulan November 2023 yaitufaktur pajak berkode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp1 miliar = Rp500 juta. PPN terutang sebesar Rp500 juta x 11 % = Rp55 juta ditanggung Pemerintah.
Rincian pembayaran bulan Desember 2023 yaitufaktur pajak berkode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp1 miliar = Rp500 juta. PPN terutang sebesar Rp500 juta x 11 % = Rp55 juta ditanggung Pemerintah.
Faktur Pajak mencantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang, diberikan keterangan "PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR 120 TAHUN 2023", dan dilaporkan pada SPT PPN masa November 2023 dan Desember 2023.
PT ABC wajib mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat akhir Februari 2024.
*)Ari Irfano, S.E., S.H., M.Ak., M.Kn. adalah Founder & Director HIS Consulting.
Artikel Kolom ini adalah tulisan pribadi Penulis, isinya tidak mewakili pandangan Redaksi Hukumonline. |