Produk investasi dalam industri jasa keuangan saat ini sangat beragam seperti deposito, lembar saham, reksadana maupun surat utang. Namun, masih sedikit investor dan korporasi memanfaatkan produk Kontrak Investasi Kolektif (KIK) Dana Investasi Real Estat (DIRE) dan Efek Beragun Aset (EBA). Padahal, produk investasi ini memiliki potensi imbal hasil tinggi di tengah gencarnya pembangunan infrastruktur nasional.
DIRE merupakan produk investasi secara kolektif yang dihimpun manajer investasi dan modalnya ditempatkan di bank kustodian. Nantinya modal tersebut diinvestasikan kepada emiten dalam bentuk aset properti secara langsung, seperti membeli gedung maupun secara tidak langsung dengan membeli saham atau obligasi perusahaan properti.
Payung hukum DIRE ini diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 64/POJK.04/2017 tentang DIRE Berbentuk KIK. Dalam ketentuan aturan tersebut, DIRE diwajibkan menginvestasikan minimum 80% dari dana yang dikelolanya ke sektor properti. Aset properti yang dapat dijadikan sasaran investasi dapat berupa hotel, apartemen, perkantoran, mal, dan lain-lain. Investasi DIRE ini juga sebanyak 20 persen dapat diinvestasikan berupa aset berkaitan real estat, instrumen pasar uang dan portofolio efek.
Sehingga, DIRE hanya bisa berinvestasi pada aset properti yang terdapat risiko berupa penyewa gagal bayar, turunnya nilai properti dan risiko likuiditas. Saat investor menarik dana manajer investasi harus menjual aset tersebut yang tidak likuid seperti penjualan aset di pasar modal.
(Baca Juga: OJK Segera Atur Soal Ganti Rugi Investor Akibat Kejahatan Pasar Modal)
Kepala Bagian Pengembangan Kebijakan Pengelolaan Investasi OJK, Solihin, mengatakan KIK DIRE ini juga dilarang berinvestasi pada tanah kosong, peminjaman dan/atau menjaminkan aset real estat untuk kepentingan pihak lain, terlibat dalam penjualan efek yang belum dimiliki (short sale), terlibat dalam pembelian efek secara margin, berinvestasi pada aset real estat dan aset yang berkaitan real estat di luar wilayah Indonesia, berinvestasi pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan real estat dan aset lain yang masih dalam sengketa, mengalihkan aset real estat pada harga atau nilai lebih rendah dari 90 persen nilai yang dinilai tidak melebihi dari 6 bulan sebelum tanggal pengalihan aset dimaksud.
Selain DIRE, investor pasar modal juga dapat berinvestasi pada produk EBA. Payung hukum produk investasi tersebut diatur dalam POJK Nomor 65/POJK.04/2017 tentang Pedoman Penerbitan dan Pelaporan EBA Berbentuk KIK.
Produk investasi tersebut hampir sama dengan DIRE. Hanya saja aset yang diinvestasikan KIK-EBA tidak berbentuk properti, melainkan aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat berharga komersial, tagihan kartu kredit, tagihan yang timbul di kemudian hari, tagihan dari pemberian kartu kredit, efek bersifat utang yang dijamin pemerintah, sarana peningkatan kredit, arus kas di masa mendatang atau surat berharga hak atas arus kas di masa mendatang, pendapatan di masa mendatang atau surat berharga atas pendapatan di masa mendatang, aset keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan.
Kriteria KIK-EBA wajib memenuhi kriteria jual putus atau true sale. Dengan kata lain, aset keuangan harus dipastikan terpisah dari aset kreditur awal dan tidak masuk boedel pailit. Kreditur awal wajib mengalihkan semua hak dan kewajiban terkait aset keuangan kepada KIK-EBA, kreditur awal tidak lagi sebagai pemegang hak dan pengendali aset keuangan. KIK EBA tidak memiliki hak untuk meminta kembali atas ganti rugi yang telah dialihkan tersebut. Kriteria true sale secara hukum wajib didukung pendapat konsultan hukum yang terdaftar di OJK.
Perlu diketahui, terdapat risiko berinvestasi EBA berupa risiko suku bunga, saat EBA akan mengalami fluktuasi harga akibat pengaruh dari perubahan suku bunga dan harga EBA akan turun bila terjadi peningkatan suku bunga. Kemudian, risiko Pelunasan lebih awal (early call) akan memengaruhi yield yang diterima bila terjadi pelunasan lebih awal. Dan, risiko gagal bayar, pemegang EBA akan mengalami kerugian apabila debitur dari asset jaminan mengalami kebangkrutan atau tidak mampu membayar tepat pada waktunya atas bunga dan pinjaman pokok.
Ketua Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal, Abdul Haris Muhammad Rum, menjelaskan pentingnya bagi konsultan hukum pasar modal memahami transaksi DIRE dan EBA. Sebab, sosialisasi regulasi mengenai produk-produk investasi tersebut masih belum dipahami dengan baik oleh konsultan hukum pasar modal.
“Pembahasan EBA DIRE ini belum banyak sehingga hal ini menarik dan banyak anggota tertarik. DIRE-EBA itu diminati masyarakat investor dan memberikan alternatif lain dibandingkan obligasi atau reksadana. Sebab, misalnya DIRE ini khusus portofolio terkait real estat,” jelas Haris. saat dijumpai dalam acara Seminar Sehari DIRE dan EBA: Pengaturan dan Aspek Hukum Serta Implikasinya Dikaitkan Dengan Studi Kasus” di Jakarta, Rabu (28/8).
Lebih lanjut, Haris menambahkan transaksi DIRE dan EBA tersebut memiliki keterkaitan dengan transaksi lain yang memerlukan jasa konsultan hukum. “Secara umum lakukan kajian uji tuntas dan pendapat hukum. Yang menarik transaksi DIRE dan EBA ini ada skema-skema penting untuk anggota (konsultan hukum pasar modal) pahami seperti apa praktiknya. Contoh penerapan KIK DIRE ini bisa berimplikasi luas ternyata saat portofolio ini dibuat untuk apa dan aliran modalnya kemana. Saat perusahaan publik di properti ternyata memiliki saham dan jual beli aset di situ ada corporate action. Sehingga, transaksi DIRE ini berimplikasi pada POJK lain,” pungkasnya.