Kebutuhan warga negara asing (WNA) memiliki properti di Indonesia makin meningkat seiring jumlah kunjungan yang terus bertambah. Penting dipahami, terdapat ketentuan tersendiri bagi WNA yang ingin memiliki hak atas tanah tersebut dibandingkan dengan warga Indonesia. Terlebih lagi, sistem hukum pertanahan Indonesia berbeda dibandingkan negara lain khususnya yang menganut sistem hukum common law.
Dalam Undang-undang 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) menyatakan bahwa orang asing dapat memiliki hak atas tanah dengan status hak pakai. Status tersebut memperbolehkan orang asing memiliki rumah untuk tinggal dengan persyaratan dan jangka waktu tertentu.
Terdapat kerangka hukum yang mengatur hak kepemilikan tanah bagi warga asing seperti UUPA, UU 20/2011 tentang Rumah Susun serta UU 11/2020 tentang Cipta Kerja. Selain itu, terdapat aturan pelaksana Peratura Pemerintah (PP) 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia 29/2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia, dan Peraturan Menteri Hukum dan HAM 23/2016 tentang Orang Asing Atau Ahli Waris yang Merupakan Orang Asing Sebagai Pemilik Rumah Tinggal Atau Hunian yang Tidak Lagi Berkedudukan di Indonesia.
Partner dari Dirga Putra Corporate Legal Services (DPCLS), Dirga Putra, menyampaikan sistem hukum kepemilikan tanah Indonesia memiliki perbedaan signifikan dibandingkan negara lain. Sehingga, dia mengatakan dalam membantu klien perlu menjelaskan jenis-jenis hak atas tanah bagi warga asing. (Baca: 8 Ancaman PP Bank Tanah Terhadap Reforma Agraria)
“Ada baiknya kontekstualisasikan pemahaman hak atas tanah karena dalam praktiknya berkorespondensi dengan klien khususnya orang asing sulit memahami sistem hukum pertanahan di Indonesia, terutama yang datang dari negara common law,” jelas Dirga dalam Diskusi Online Klinik Hukumonline bertema “Orang Asing Boleh Punya Tanah & Rumah di Indonesia?”, Jumat (4/6).
Dia menjelaskan negara common law mengenal konsep dua jenis hak atas tanah yaitu hak milik dan hak sewa. Sementara itu, perundang-undangan Indonesia mengatur berbagai jenis yaitu hak milik, hak guna usaha, hak sewa serta hak-hak atas tanah lainnya seperti yang diatur dalam UU.
Tedapat persyaratan WNA yang ingin memiliki tanah di Indonesia seperti nilai transaksi minimum, luas maksimal, dokumen Kartu Izin Tinggal Sementara (KITAS) dan Kartu Izin Tinggal Tetap. Hak pakai tersebut memiliki jangka waktu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun kemudian bisa diperbarui untuk jangka waktu maksimal 30 tahun.
Sebelumnya, dalam artikel Klinik Hukumonline berjudul “Hak atas Tanah dan Bangunan bagi Orang Asing di Indonesia” menjelaskan hak pakai merupakan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.
Tanah yang dapat diberikan hak pakai dengan jangka waktu tertentu yaitu tanah negara, tanah hak milik, dan tanah hak pengelolaandengan ketentuansebagai berikut:
Hak pakai di atas tanah negara
Hak pakai di atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang (ATR). Jangka waktu hak ini maksimal 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu maksimal 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu maksimal 30 tahun.
Adapun syarat memperpanjang atau memperbarui hak ini adalah: Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak; Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak; Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.
- Hak pakai di atas tanah hak pengelolaan
Hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri ATR berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan. Jangka waktu kepemilikan hak ini maksimal 30 tahun diperpanjang untuk jangka waktu maksimal 20 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu maksimal 30 tahun. Syarat untuk memperpanjang atau memperbarui hak pakai di atas tanah hak pengeloaan adalah sama seperti syarat perpanjangan/pembaruan hak pakai di atas tanah negara, ditambah dengan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.
- Hak pakai di atas tanah hak milik
Hak pakai di atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jangka waktu hak ini maksimal 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas tanah hak milik yang dibuat oleh PPAT dan didaftarkan pada kantor pertanahan atas kesepakatan pemegang hak pakai dengan pemegang hak milik.
Hak pakai dengan jangka waktu dapat dijadikanjaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, serta dapat beralih, dialihkan, dilepaskan kepada pihak lain, atau diubah haknya.
Adapun hak pakai terhapus karena alasan-alasan berikut ini: a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya, untuk hak pakai dengan jangka waktu; b. dibatalkan haknya oleh Menteri ATR sebelum jangka waktunya berakhir karena:
- tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 dan/atau Pasal 58 PP 18/2021;
- tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dan pemegang hak milik atau perjanjian pemanfaatan tanah hak pengelolaan;
- cacat administrasi; atau
- putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
- diubah haknya menjadi hak atas tanah lain;
- dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
- dilepaskan untuk kepentingan umum;
- dicabut berdasarkan undang-undang;
- ditetapkan sebagai tanah telantar;
- ditetapkan sebagai tanah musnah;
- berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan tanah untuk hak pakai di atas hak atau hak pengelolaan; dan/atau
- pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.
Hak Sewa untuk Bangunan
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat menjadi pemegang hak sewa. Seseorang dikatakan mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Pembayaran uang sewa dapat dilakukan: a. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu; b. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
Perjanjian sewa tanah tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
Hak Milik atas Sarusun
Satuan Rumah Susun (Sarusun) adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
Rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan. Sedangkan hak milik atas Sarusun merupakan hak kepemilikan atas Sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Pasal 144 ayat (1) huruf c UU Cipta Kerja jo. Pasal 67 ayat (1) huruf c PP 18/2021 mengatur bahwa hak milik atas Sarusun dapat diberikan kepada orang asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Terhadap hak milik atas Sarusun dapat dilakukan pemecahan atau penggabungan dengan melampirkan perubahan akta pemisahan hak milik atas Sarusun yang sudah disetujui atau disahkan oleh pejabat yang berwenang. Selain itu, hak milik atas Sarusun juga dapat beralih atau dialihkan dan dapat dijaminkan dengan dibebani hak tanggungan.
Rumah Tempat Tinggal atau Hunian
Orang asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian hanyalah orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki tersebut merupakan:
Rumah tapak di atas tanah:
- hak pakai; atau
- hak pakai di atas:
- hak milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik dengan akta PPAT; atau
- hak pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang hak pengelolaan.
- Rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah hak pakai atau hak guna bangunan di atas tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah hak milik yang dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.
Kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian orang asing tersebut diberikan dengan batasan: a. minimal harga; b. luas bidang tanah; c. jumlah bidang tanah atau unit Sarusun; dan d. peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian.
Dalam hal orang asing meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau hunian tersebut dapat diwariskan kepada ahli waris, dan apabila ahli waris tersebut juga merupakan orang asing, maka harus mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.