Rumah Susun untuk WNA, Begini Ketentuan Hukumnya

PERTANYAAN

Dapatkah warga negara asing mempunyai hak milik atas satuan rumah susun?

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran ketiga dari artikel dengan judul Ketentuan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun untuk WNA yang pertama kali dipublikasikan pada 24 Mei 2013 dan pertama kali dimutakhirkan pada Selasa, 31 Agustus 2021, dan dimutakhirkan kedua kali oleh Tri Jata Ayu Pramesti, S.H. pada Kamis, 23 Desember 2021.

KLINIK TERKAIT

Bisakah WNA Punya Apartemen dan Kendaraan di Indonesia?

25 Nov, 2025

Solusi Rusun Atas Penggusuran Permukiman di Pinggir Rel Kereta

16 Mar, 2021

Pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

17 Mei, 2019

Dasar Hukum Perhitungan Besaran Tarif Rumah Susun Sewa

09 Mar, 2018

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Pengertian Larangan Pengasingan Tanah

Sebelum menjawab pertanyaan Anda, perlu diketahui bahwa terdapat asas kepemilikan hak atas tanah oleh Warga Negara Asing ("WNA") yang dianut di Indonesia, yaitu asas “Larangan Pengasingan Tanah”. Irma Devita Purnamasari dalam bukunya yang berjudul Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan mengatakan bahwa yang dimaksud dengan asas “Larangan Pengasingan Tanah” adalah tanah-tanah di Indonesia hanya dapat dimiliki oleh Badan Hukum Indonesia atau orang perseorangan Indonesia. Jika mengacu pada asas tersebut, tentu saja orang asing tidak bisa memiliki tanah di Indonesia (hal. 41).

Namun, apakah orang asing secara mutlak tidak dapat memiliki hak milik atas tanah di Indonesia? Hak kepemilikan jenis apa yang dapat diperoleh WNA di Indonesia?

Untuk menjawab ini kita perlu mengacu pada sejumlah peraturan yang mengatur tentang kepemilikan hak atas tanah oleh WNA. Berikut akan kami jelaskan mengenai peraturan-peraturan tersebut sekaligus menjawab pertanyaan Anda mengenai apakah mungkin seorang WNA dapat memperoleh hak milik atas rumah susun.

Aturan Kepemilikan Rumah Susun untuk WNA

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.[1] Sedangkan satuan rumah susun yang selanjutnya disebut “sarusun” adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.[2]

Kemudian, pengaturan kepemilikan hak milik atas satuan rumah susun memiliki keterkaitan dengan Sertifikat Hak Milik Sarusun (“SHM Sarusun”). Oleh karena itu, untuk menjawab pertanyaan Anda, kita juga perlu mengetahui apa dimaksud dengan SHM Sarusun, sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 11 UU 20/2011 sebagai berikut:

Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.

Lebih lanjut, berdasarkan Pasal 144 ayat (1) huruf c Perppu Cipta Kerja, hak milik atas satuan rumah susun dapat diberikan juga kepada WNA yang mempunyai izin sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Kepemilikan satuan rumah susun oleh WNA hanya diberikan di Kawasan Ekonomi Khusus (“KEK”), Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas, Kawasan Industri, dan kawasan ekonomi lainnya.[3]

Lalu, perihal izin yang dimaksud pada pasal di atas, Pasal 69 ayat (1) PP 18/2021 menegaskan bahwa WNA yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian adalah WNA yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Adapun satuan rumah susun yang dapat dimiliki oleh WNA terbatas pada rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah:[4]

1. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Negara;
2. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan; atau
3. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah hak milik.

Kepemilikan rumah susun untuk WNA juga diberikan batasan berupa:[5]

1. minimal harga;
2. luas bidang tanah;
3. jumlah bidang tanah atau unit satuan rumah susun; dan
4. peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian.

Selengkapnya mengenai batasan-batasan tersebut dapat Anda baca pada Permen Agraria/Kepala BPN 18/2021.

Baca juga: WNA Bisa Beli Rumah Hunian dengan Harga Minimal Berikut Ini

Kesimpulannya, hak milik atas satuan rumah susun dapat diberikan kepada orang asing yang memiliki izin sesuai ketentuan hukum yang berlaku. Kepemilikan satuan rumah susun oleh WNA juga hanya dapat diberikan di Kawasan Ekonomi Khusus, Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas, Kawasan Industri, dan kawasan ekonomi lainnya. Selain itu, dalam kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian, WNA juga wajib memiliki dokumen keimigrasian yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwi bahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang yang telah ditetapkan sebagai undang-undang melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah;
3. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Referensi:

Irma Devita Purnamasari. Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan. Bandung: PT Mizan Pustaka, 2010.

---

[1] Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU 20/2011”).

[2] Pasal 1 angka 3 UU 20/2011.

[3] Penjelasan Pasal 144 ayat (1) huruf c Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja.

[4] Pasal 71 ayat (1) huruf b Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”).

[5] Pasal 72 PP 18/2021.